Qué es un contrato de arras y cuándo necesitas uno

Un contrato de arras es un acuerdo privado por el que comprador y vendedor se obligan a firmar una compraventa futura y el comprador entrega una cantidad a cuenta del precio. Lo que decide el riesgo real de esa firma no es el importe, sino la clase de arras: las penitenciales del artículo 1454 del Código Civil permiten desistir (el comprador pierde lo entregado y el vendedor lo devuelve duplicado), mientras que las confirmatorias y las penales no dan derecho a echarse atrás. Y hay una regla que casi nadie explica: si el documento no dice de forma clara e inequívoca que las arras son penitenciales, los tribunales tienden a entenderlas confirmatorias, de modo que la otra parte puede exigir que la compraventa se firme.

Este documento es el paso intermedio habitual entre el «trato hecho» y la escritura pública ante notario. Sirve para reservar el inmueble mientras el comprador cierra la hipoteca y el vendedor reúne los papeles, pero también fija por escrito el precio, el plazo y el coste de arrepentirse. Muchas operaciones se tuercen precisamente aquí, porque el papel se firma deprisa, con un modelo descargado sin leer o con el borrador que ha traído la agencia. A continuación tienes qué dice el Código Civil, qué cláusulas cambian el resultado y qué comprobar antes de transferir un solo euro. Si buscas un modelo para empezar, tienes nuestra plantilla de contrato de arras y el modelo de contrato de compraventa para la fase posterior.

Qué es exactamente un contrato de arras

Las arras son una cantidad de dinero que una parte entrega a la otra al celebrar un contrato, como señal de que el acuerdo existe y con una función que depende de lo que las partes hayan pactado. En la compraventa de vivienda, el comprador entrega una suma al vendedor y ambos se obligan a otorgar la escritura pública en un plazo determinado. Esa cantidad se descuenta después del precio final.

El Código Civil no dedica un título completo a las arras. Menciona el término una sola vez en materia de compraventa, en el artículo 1454, y todo lo demás se construye sobre las reglas generales de las obligaciones y contratos: la libertad de pactos del artículo 1255, la fuerza vinculante del artículo 1091, la perfección de la compraventa por el mero consentimiento sobre cosa y precio del artículo 1450, y las consecuencias del incumplimiento de los artículos 1101 y 1124. De ahí que la redacción concreta del documento pese tantísimo: la ley deja casi todo en manos de lo que firmes.

Un matiz que conviene tener claro desde el principio. El contrato de arras no transmite la propiedad. La propiedad se transmite con la escritura pública, que en nuestro sistema hace las veces de entrega de la cosa (artículo 1462 del Código Civil). Hasta ese momento el vendedor sigue siendo dueño y el comprador solo tiene un derecho personal frente a él, no un derecho sobre la finca oponible a terceros. Esa diferencia explica muchas de las cosas que vienen después.

Arras, señal, paga y señal, reserva: no son sinónimos

En la práctica se usan como equivalentes, y ahí empieza el problema. «Señal» y «paga y señal» son expresiones coloquiales que, por sí solas, no dicen qué clase de arras hay. El documento de «reserva» que firman muchas agencias es otra cosa: normalmente un compromiso corto, de días, por el que se retira el inmueble del mercado mientras el propietario decide si acepta la oferta, y el dinero se ingresa a menudo en la cuenta de la agencia, no en la del vendedor. Antes de firmar una reserva conviene leer quién recibe el dinero, si se descuenta del precio o se lo queda la agencia como honorarios, y qué pasa si el propietario dice que no. Una reserva bien redactada devuelve íntegro lo entregado si la oferta no se acepta.

Las tres clases de arras y por qué la etiqueta lo cambia todo

La doctrina y la jurisprudencia distinguen tres figuras. Cambia quién puede salirse, con qué coste, y si la otra parte puede forzar la compraventa. Son diferencias que se miden en decenas de miles de euros.

Arras confirmatorias: la regla por defecto

Las arras confirmatorias son simplemente una señal que confirma que el contrato existe y un anticipo a cuenta del precio. No dan a nadie el derecho de desistir. Si el comprador se echa atrás, el vendedor no se limita a quedarse el dinero: puede acudir al artículo 1124 del Código Civil y elegir entre exigir el cumplimiento (es decir, que el comprador pague el resto del precio y firme) o resolver el contrato reclamando los daños y perjuicios que acredite. Y al revés: si el vendedor se arrepiente, el comprador puede pedir que se le venda la casa.

Ese poder de exigir el cumplimiento es lo que las hace peligrosas para un comprador que se imagina que puede irse perdiendo la señal. Con arras confirmatorias, perder la señal no es el techo del riesgo: es el suelo.

Arras penitenciales: el derecho a desistir del artículo 1454

Son las que la mayoría de la gente tiene en la cabeza cuando dice «arras». Funcionan como el precio pactado por la facultad de arrepentirse.

«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.» Artículo 1454 del Código Civil

El mecanismo es simétrico y limpio: el comprador que no quiere seguir pierde lo entregado; el vendedor que prefiere no vender devuelve el doble. Ninguno puede obligar al otro a firmar y nadie reclama daños adicionales, porque la cantidad ya cumple esa función. Es el reparto de riesgo que más tranquilidad da a un comprador con la financiación en el aire, y por eso es el que suele pedir.

Dos precisiones. La primera: el derecho a desistir se ejerce dentro del plazo pactado para escriturar, no indefinidamente; pasada esa fecha, lo que hay ya no es desistimiento sino incumplimiento. La segunda: el vendedor tiene que devolver el doble, es decir, lo recibido más otro tanto, no solo el importe recibido.

Arras penales: castigo sin renunciar a exigir la compraventa

Las arras penales operan como una cláusula penal de las que regulan los artículos 1152 a 1155 del Código Civil. La cantidad entregada sustituye a la indemnización de daños si alguien incumple, salvo pacto distinto, pero la parte cumplidora conserva además la posibilidad de exigir que el contrato se cumpla. Son la fórmula más dura para quien incumple y la que más se ve en operaciones entre empresas o cuando el vendedor quiere blindar la venta.

El artículo 1154 permite al juez moderar la pena cuando la obligación se ha cumplido en parte. Esa moderación se aplica con más naturalidad a las arras penales que a las penitenciales: en estas últimas la cantidad no castiga nada, es el precio del derecho a salirse, así que rebajarla desmontaría el pacto.

Y si el contrato no lo dice: el punto que decide la partida

Aquí está el detalle que convierte una guía correcta en una guía útil. El artículo 1454 introduce una excepción al principio de que los contratos obligan, porque permite deshacer un acuerdo válido pagando. Por eso la doctrina reiterada del Tribunal Supremo interpreta ese artículo de forma restrictiva: exige que la voluntad de pactar arras penitenciales conste de manera clara e inequívoca en el contrato. Cuando el documento se limita a hablar de «señal», «arras» o «cantidad a cuenta» sin más, la tendencia es calificarlas de confirmatorias.

La consecuencia práctica es enorme. Un comprador que firma un papel de dos folios en el que pone «se entregan 18.000 € en concepto de señal» y luego no consigue la hipoteca no tiene, por defecto, ningún derecho a desistir perdiendo esa cantidad. Puede encontrarse con una demanda pidiendo que compre la casa. Por eso la cláusula debe decirlo con todas las letras: que las arras son penitenciales, que se pactan al amparo del artículo 1454 del Código Civil, y qué plazo hay para ejercer la facultad.

Regla práctica: si en el contrato no aparecen las palabras «penitenciales» y «artículo 1454 del Código Civil», da por hecho que no puedes desistir pagando. Cámbialo antes de firmar, no después.

Cuánto se entrega y en qué plazo

No hay ninguna cantidad fijada por ley. Es un pacto libre. La práctica de mercado en España se mueve alrededor del 5 % o el 10 % del precio de compraventa, y verás repetido «el 10 %» como si fuera una norma: no lo es, es costumbre del sector. Puedes pactar 3.000 € en una operación de 200.000 € o 40.000 € en una de 300.000 €, y ambos contratos serán válidos.

Lo que sí conviene entender es qué mueve esa cifra. Con arras penitenciales, el importe es exactamente el coste de tu derecho a arrepentirte. Una cantidad baja te sale barata si te echas atrás, pero también le sale barata al vendedor: le basta con devolverte el doble para vender a otro que ofrezca más. Una cantidad alta blinda la operación y encarece salirse para los dos. Si te preocupa que el vendedor te deje colgado porque aparezca una oferta mejor, subir las arras te protege más que bajarlas.

El plazo para escriturar suele fijarse entre uno y tres meses. Con hipoteca de por medio conviene ser generoso: entre la solicitud, la tasación, el estudio de riesgos, la ficha europea de información normalizada y la visita informativa previa al notario que exige la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, un mes se queda corto con facilidad. Y ojo con la fórmula «plazo improrrogable»: si la firmas, un retraso de días puede bastar para que la otra parte resuelva.

Qué debe contener el documento, cláusula por cláusula

Un contrato de arras que aguante un problema no ocupa un folio. Estos son los bloques que no pueden faltar y qué mirar en cada uno.

Identificación de las partes

Nombre y apellidos, DNI o NIE, domicilio y estado civil y régimen económico matrimonial de comprador y vendedor. El estado civil no es un formalismo: si la vivienda es la habitual de la familia, el artículo 1320 del Código Civil exige el consentimiento del otro cónyuge aunque el inmueble figure a nombre de uno solo. Si el vendedor actúa por poder, hay que ver la escritura de apoderamiento y que las facultades incluyan vender. Si son varios copropietarios (una herencia, por ejemplo), tienen que firmar todos: uno solo no puede vender la totalidad de la finca.

Descripción del inmueble y referencia catastral

Dirección completa, superficie, linderos si los hay, datos registrales (finca, tomo, libro, folio y Registro de la Propiedad donde consta) y referencia catastral, que son los veinte caracteres que identifican el inmueble de forma única. Si la operación incluye plaza de garaje o trastero, comprueba si son fincas registrales independientes o anejos: se venden y se describen distinto, y a veces el trastero que enseñaron no está en la escritura.

Precio total y forma de pago

El precio cerrado, en euros, y el desglose: cuánto se entrega ahora, cuánto se pagará por subrogación o cancelación de la hipoteca del vendedor y cuánto en el momento de la escritura. Todo por transferencia o cheque bancario, con el detalle del medio de pago, porque el notario tiene que identificar los medios de pago en la escritura. Sobre el efectivo: la Ley 7/2012, tras la modificación de la Ley 11/2021, limita a 1.000 € los pagos en efectivo cuando al menos una de las partes actúa como empresario o profesional (el límite es de 10.000 € para particulares no residentes). Entre dos particulares que venden y compran su vivienda no rige ese tope de 1.000 €, pero pagar en efectivo una entrada sigue siendo mala idea: sin rastro bancario, probar que entregaste el dinero se vuelve un problema.

Importe de las arras y su naturaleza

La cantidad, la fecha de entrega, la cuenta de destino y —la parte que decide todo— la calificación expresa. Escribe qué clase de arras son y, si son penitenciales, cita el artículo 1454. Añade que la cantidad se imputa al precio en el momento de la escritura, para que no quede duda de que es un anticipo y no un pago aparte.

Plazo para otorgar la escritura y elección de notaría

Una fecha límite concreta, no «en un plazo aproximado de dos meses». Indica quién elige notaría (por ley la elige el comprador, salvo que se pacte otra cosa) y qué pasa si una parte no comparece: lo habitual es prever un requerimiento notarial previo antes de dar por incumplido el contrato, porque una comparecencia con acta ante notario deja constancia de quién estaba y quién no.

Reparto de gastos e impuestos

Si no se pacta nada, se aplica el artículo 1455 del Código Civil: los gastos de otorgamiento de escritura son de cuenta del vendedor y los de la primera copia y demás posteriores a la venta, del comprador. En la práctica se pacta el reparto expresamente, y lo normal es que el comprador asuma el impuesto de la transmisión, la copia autorizada y la inscripción en el Registro, y el vendedor la plusvalía municipal y la cancelación registral de su hipoteca. La plusvalía municipal (el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) corresponde legalmente al transmitente en las compraventas, así que un pacto que se la traslade al comprador tiene efecto solo entre las partes, nunca frente al ayuntamiento.

Sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales: en la venta de vivienda de segunda mano lo paga el comprador y el tipo lo fija cada comunidad autónoma, con tipos reducidos frecuentes para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad. Consulta el porcentaje vigente en la normativa de tu comunidad antes de hacer números, porque cambia con cierta frecuencia. Ten en cuenta también el valor de referencia del Catastro: desde el 1 de enero de 2022 actúa como base imponible mínima del impuesto, de modo que si compras por debajo de ese valor, tributarás igualmente por él. Comprobarlo antes de firmar las arras evita una sorpresa de varios miles de euros. En obra nueva vendida por promotor la operación va por IVA más actos jurídicos documentados, no por transmisiones patrimoniales.

Situación de cargas y estado de ocupación

El contrato debe declarar si la finca está libre de cargas y arrendatarios o, si no lo está, cuáles son y quién las cancela y cuándo. Es frecuente que el vendedor tenga hipoteca viva: hay que decir si se cancela con parte del precio en el acto de la escritura y quién paga la gestión de la cancelación registral. También debe constar el estado de ocupación (libre, alquilada, con ocupantes) y el compromiso de entregar el inmueble libre de ocupantes y enseres en la fecha de escritura, con las llaves.

La cláusula de financiación: la que más dinero salva

Si compras con hipoteca y solo puedes negociar una cosa en el contrato, que sea esta. La cláusula de financiación condiciona la compraventa a que el comprador obtenga el préstamo, de forma que la denegación bancaria no se traduzca en la pérdida de las arras.

No existe una regulación específica de esta cláusula: se apoya en la libertad de pactos del artículo 1255 y en el régimen de las obligaciones condicionales. Sin ella, la falta de hipoteca no exime de nada. La doctrina mayoritaria es clara al respecto: la obtención de financiación es un riesgo del comprador salvo que se haya trasladado al contrato de forma expresa. Un juez difícilmente aceptará que «se sobreentendía».

Una cláusula que funciona incluye, como mínimo: el importe de financiación que se necesita, el número de entidades a las que el comprador se compromete a solicitarla (dos o tres es lo habitual), el plazo dentro del cual debe comunicar el resultado, la obligación de aportar las denegaciones por escrito y el efecto: devolución íntegra de la cantidad entregada, sin intereses ni penalización para ninguna de las partes. Añade que el comprador debe actuar de buena fe: el artículo 1119 del Código Civil considera cumplida la condición cuando el obligado impide voluntariamente su cumplimiento, así que no sirve solicitar la hipoteca a sabiendas de que te la van a rechazar.

Del lado del vendedor, esta cláusula puede parecer un cheque en blanco. El equilibrio se consigue acortando el plazo, exigiendo justificación documental y pactando que la devolución solo procede si las denegaciones se presentan dentro de fecha. Es un pacto razonable para los dos: el vendedor prefiere saber en cuatro semanas que la operación se cae, en vez de descubrirlo el día de la notaría.

Qué comprobar antes de firmar

El contrato de arras se firma cuando ya has mirado la finca sobre el papel, no antes. Estas comprobaciones cuestan poco dinero y ahorran disgustos que no tienen arreglo después.

La nota simple del Registro de la Propiedad

Es el documento clave. La nota simple informa de quién es el titular, la descripción de la finca y las cargas inscritas: hipotecas, embargos, anotaciones preventivas, servidumbres, condiciones resolutorias, afecciones fiscales. Se pide en el Registro correspondiente o por vía telemática, cuesta unos pocos euros y se obtiene rápido. Pídela tú, actualizada, y no te conformes con la copia que te enseñe el vendedor o la agencia: podría tener meses. Si aparece un embargo o una hipoteca que nadie te había mencionado, esa es la conversación que hay que tener antes de entregar dinero.

Deudas de la comunidad de propietarios

El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que quien adquiere una vivienda responde con el propio inmueble de las cuotas impagadas de la parte vencida de la anualidad en que se produce la adquisición y de los tres años naturales anteriores. Es decir, las deudas del anterior propietario te pueden perseguir a través del piso. Por eso hay que exigir el certificado del secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente acreditando que está al corriente, que además es obligatorio aportar en la escritura salvo que el comprador renuncie. Pregunta también por derramas aprobadas y no giradas todavía: una rehabilitación de fachada acordada en junta puede suponer miles de euros que nadie te ha contado.

IBI y otros tributos locales

El impuesto sobre bienes inmuebles queda afecto al pago: el inmueble responde de las cuotas pendientes conforme al texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Pide el último recibo pagado y comprueba la referencia catastral y el valor catastral, que te servirán después. El sujeto pasivo del año es quien sea titular a 1 de enero, así que el prorrateo del ejercicio en curso entre comprador y vendedor es un pacto privado: si no se dice nada, es fuente segura de discusión.

Documentación técnica y urbanística

Certificado de eficiencia energética (obligatorio para vender), cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación en las comunidades que la exigen, y estado de la inspección técnica del edificio si el inmueble tiene la antigüedad que la ordenanza municipal marca. Si la vivienda tiene obras, cerramientos o divisiones que no figuran en el Registro ni en Catastro, pregunta: las obras sin licencia pueden acabar en expediente de disciplina urbanística y complican la financiación.

Qué ocurre si alguien incumple

Conviene separar dos situaciones que se confunden: desistir (salirse cuando el contrato te lo permite) e incumplir (no hacer lo que te obliga el contrato).

Con arras penitenciales y dentro del plazo, quien se sale desiste. El coste está tasado y no hay más discusión: el comprador pierde lo entregado, el vendedor devuelve el doble. Ninguna de las partes puede reclamar además el lucro cesante, los gastos de tasación o la mudanza contratada.

Con arras confirmatorias o penales, quien no acude a la notaría incumple. La parte cumplidora elige, conforme al artículo 1124: exigir el cumplimiento —incluso pidiendo al juzgado que se otorgue la escritura— o resolver el contrato y reclamar la indemnización del artículo 1101 por los daños que pueda probar. Aquí la cifra deja de estar cerrada: si el vendedor tuvo que vender meses después por 12.000 € menos, esa diferencia entra en la reclamación.

Un escenario que se da más de lo que parece: el vendedor firma arras y, mientras tanto, vende a otro y escritura. Como el contrato de arras no accede al Registro, nada se lo impide materialmente. El primer comprador se queda sin casa y con una reclamación de daños; si hubo doble venta, entra en juego el artículo 1473 del Código Civil, que en inmuebles da preferencia a quien primero haya inscrito de buena fe. Es la razón de fondo por la que las arras protegen menos de lo que la gente cree y por la que el plazo hasta la escritura debe ser el más corto que sea realista.

Antes de acudir a un juzgado, la vía habitual es un requerimiento fehaciente (burofax con acuse de recibo y certificación de texto, o requerimiento notarial) fijando fecha, hora y notaría para el otorgamiento. Sirve para acreditar que tú sí estabas dispuesto a cumplir, que es lo primero que se examina en un pleito de este tipo.

Arras, Registro de la Propiedad y opción de compra

Repetimos el punto porque es el que más falsas seguridades genera: un contrato de arras en documento privado no inscribe nada en el Registro de la Propiedad. No bloquea la finca, no impide una venta a un tercero y no aparece en la nota simple que pida otro comprador.

Si necesitas una protección real frente a terceros, la figura es otra: el derecho de opción de compra. Formalizado en escritura pública, es inscribible en el Registro cumpliendo los requisitos del artículo 14 del Reglamento Hipotecario, que exige el convenio expreso de las partes para inscribirlo, el precio de la futura adquisición (y, si se pacta, el precio de la opción) y un plazo de ejercicio que no puede exceder de cuatro años. Inscrito, el derecho es oponible a cualquiera que compre después. Cuesta más —notaría, registro, impuesto— y no encaja en una compraventa residencial corriente, pero es la herramienta correcta cuando el plazo hasta la escritura es largo, hay obras o licencias de por medio, o el importe justifica el gasto.

También puedes elevar el propio contrato de arras a escritura pública sin convertirlo en opción de compra. Eso no lo inscribe, pero da fecha fehaciente, control notarial de la identidad y de las cargas, y una copia autorizada que vale como prueba. En operaciones altas o cuando la confianza es escasa, compensa.

Situaciones especiales que cambian el guion

La vivienda está alquilada

El arrendatario tiene derecho de adquisición preferente en los términos del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: tanteo (comprar antes que un tercero, en las mismas condiciones, tras la notificación fehaciente de la intención de vender) y retracto (subrogarse en la compra ya hecha si no se le notificó correctamente). En arrendamientos de vivienda cabe la renuncia pactada en contratos de duración superior a cinco años, con la obligación del arrendador de notificar la venta. Antes de firmar arras sobre un piso alquilado hay que ver el contrato de arrendamiento entero y documentar las notificaciones.

El vendedor heredó la vivienda

Comprueba que la herencia está aceptada, el impuesto de sucesiones liquidado y la finca inscrita a nombre de quien vende. Si figura todavía a nombre del causante, el vendedor no puede transmitir con normalidad y hay trámites por delante que pueden tardar meses. Fija el plazo de la escritura contando con eso, o condiciona el contrato a que la inscripción esté hecha.

Vivienda protegida

Las viviendas de protección oficial tienen precio máximo de venta, requisitos para el comprador y, con frecuencia, derechos de tanteo y retracto a favor de la administración durante el periodo de protección. Firmar arras por encima del precio máximo o con un comprador que no cumple los requisitos puede dejar el contrato sin efecto y acarrear sanciones. Consulta a la consejería competente de tu comunidad antes de comprometerte.

Obra nueva sobre plano

Aquí no hablamos de arras, sino de cantidades entregadas a cuenta durante la construcción. La antigua Ley 57/1968 fue derogada por la Ley 20/2015 y el régimen vigente está en la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación: el promotor debe garantizar la devolución de las cantidades anticipadas mediante seguro o aval y recibirlas en una cuenta especial separada. Si te piden dinero a cuenta de una promoción y no te entregan el documento de garantía, esa es una señal de alarma seria.

Vendes o compras como consumidor frente a una empresa

Si el vendedor es promotor o empresario y el comprador es consumidor, las cláusulas no negociadas individualmente están sujetas al control de abusividad del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Cláusulas que penalizan solo al comprador, que le imponen gastos que corresponden al vendedor o que fijan penalizaciones desproporcionadas pueden declararse nulas. Entre dos particulares ese control no opera del mismo modo: rige la libertad de pactos, con los límites generales de la ley, la moral y el orden público.

Errores que se repiten al firmar arras

Uno. No calificar las arras. Ya lo hemos visto: sin la mención expresa a las arras penitenciales y al artículo 1454, la interpretación por defecto juega en contra del comprador que quiere poder salirse.

Dos. Firmar sin nota simple actualizada. Fiarse de lo que dice el vendedor sobre las cargas es gratis hasta el día en que deja de serlo.

Tres. Olvidar la cláusula de financiación, o redactarla en una línea («si no le conceden la hipoteca, se devolverá el dinero») sin plazo, sin número de entidades y sin exigir justificación escrita. Una cláusula vaga genera exactamente el pleito que pretendía evitar.

Cuatro. Plazos irreales. Un mes para escriturar con hipoteca por medio, con la visita informativa previa al notario que exige la normativa hipotecaria, es correr sin necesidad.

Cinco. Pagar en efectivo o a una cuenta que no es del vendedor. Si el dinero va a la agencia, que el contrato diga en qué concepto y en qué casos se devuelve.

Seis. No comprobar el valor de referencia de Catastro. Comprar por debajo de él no es ilegal, pero tributarás por él en el impuesto de transmisiones y el número final no será el que habías calculado.

Siete. Dejar sin regular la entrega de llaves y el estado del inmueble. Conviene un inventario de lo que queda (muebles, electrodomésticos, toldos) y el compromiso de entregar libre de enseres y ocupantes.

Ocho. No firmar todas las páginas ni conservar un original. Cada parte debe llevarse un ejemplar firmado, con los anexos numerados y las páginas rubricadas.

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Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?

No. Ninguna norma obliga a firmar arras para comprar una vivienda: se puede ir directamente a la escritura pública. Se firma porque entre el acuerdo y la notaría suelen pasar semanas, y las arras fijan por escrito el precio, el plazo y las consecuencias de que alguien se eche atrás.

¿Cuánto dinero se entrega en unas arras?

No hay importe fijado por ley. La práctica de mercado en España se mueve alrededor del 5 % o el 10 % del precio, pero es costumbre, no una regla jurídica: las partes pueden pactar cualquier cantidad. Cuanto mayor sea, más caro le sale desistir al comprador y más protegido queda el vendedor.

¿Puedo echarme atrás si ya he firmado las arras?

Solo si son penitenciales. El artículo 1454 del Código Civil permite desistir perdiendo lo entregado (comprador) o devolviéndolo duplicado (vendedor). Si el contrato no dice de forma clara que las arras son penitenciales, la doctrina del Tribunal Supremo tiende a considerarlas confirmatorias, y entonces la otra parte puede exigir que se firme la compraventa.

¿Qué pasa si el banco me deniega la hipoteca?

Depende de lo que ponga el contrato. Sin cláusula de financiación, la denegación no es una excusa automática: el comprador que no firma pierde las arras. Con una cláusula de financiación bien redactada (plazo, número mínimo de entidades y obligación de aportar las denegaciones por escrito), se devuelve lo entregado sin penalización.

¿Hay que firmar las arras ante notario?

No es obligatorio: un documento privado firmado por ambas partes es válido y vinculante. Elevarlo a escritura pública añade fecha fehaciente y control notarial de la titularidad y las cargas, con un coste añadido que conviene valorar en operaciones altas o cuando hay poca confianza entre las partes.

¿Se pueden inscribir las arras en el Registro de la Propiedad?

No. Un contrato de arras en documento privado no accede al Registro y no impide que el vendedor inscriba una venta a favor de un tercero. Lo que sí es inscribible, cumpliendo los requisitos del artículo 14 del Reglamento Hipotecario, es un derecho de opción de compra en escritura pública.

¿Qué diferencia hay entre la reserva de la agencia y las arras?

La reserva suele ser un documento corto de la agencia por el que se retira el inmueble del mercado unos días. Antes de firmarla hay que ver quién recibe el dinero, si se descuenta del precio o se lo queda la agencia como honorarios, y qué ocurre si el propietario no acepta la oferta.

¿El vendedor puede vender a otro mientras hay arras firmadas?

Materialmente puede hacerlo, porque el documento privado no bloquea el Registro. Si lo hace, incumple el contrato y responde: con arras penitenciales devolviendo el doble, y con arras confirmatorias o penales frente a una reclamación de daños que puede superar esa cantidad.

¿Puede un juez rebajar unas arras desproporcionadas?

El artículo 1154 del Código Civil permite moderar la pena cuando la obligación se ha cumplido en parte. Los tribunales lo aplican con más facilidad a las arras penales que a las penitenciales, porque en estas últimas la cantidad no castiga un incumplimiento: es el precio pactado por poder desistir.

¿Qué pasa si la vivienda tiene deudas de comunidad o IBI pendientes?

El inmueble responde de ellas. En propiedad horizontal, el adquirente responde con la vivienda de las cuotas de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal), y el IBI queda afecto al pago conforme al texto refundido de la Ley de Haciendas Locales. Por eso se exige el certificado de deuda cero de la comunidad y el último recibo del IBI antes de firmar.

¿Tributan las arras?

Como parte del precio, la entrega no genera un impuesto propio: los tributos de la compraventa se liquidan cuando se transmite. Si la operación se frustra y el vendedor retiene la cantidad, Hacienda ha venido tratándola como ganancia patrimonial del vendedor. Es un punto con matices que conviene consultar con un asesor fiscal antes de declarar.

¿Y si la vivienda está alquilada?

El inquilino tiene derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) en los términos del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo que haya renunciado válidamente. Hay que notificarle la venta en la forma prevista; si no se hace, puede ejercitar el retracto y quedarse con el inmueble en las mismas condiciones.

Resumen para llevarte

El contrato de arras es un documento corto que decide cuánto puede costarte cambiar de idea. Antes de firmarlo, quédate con cinco cosas: pide la nota simple actualizada y el certificado de la comunidad; escribe qué clase de arras son y, si quieres poder desistir, que sean penitenciales del artículo 1454; negocia una cláusula de financiación con plazo y justificación por escrito; fija una fecha concreta para la escritura que sea realista con los tiempos del banco; y comprueba el valor de referencia de Catastro para que el impuesto no te descoloque las cuentas.

Y una última recomendación que no es retórica. Una plantilla te da la estructura y evita que se te olviden cláusulas, pero cada operación tiene sus particularidades: una herencia sin inscribir, un inquilino con derecho de retracto, una obra sin licencia, un cotitular que no aparece. Lleva el borrador a un abogado o consúltalo con la notaría donde pienses escriturar antes de entregar el dinero. Es la parte más barata de toda la compra.