Contrato de Permuta: Plantilla Gratis para Descargar y Editar

Un contrato de permuta es el acuerdo por el que dos partes se obligan a intercambiarse la propiedad de un bien por otro, sin que medie un precio en dinero. Lo regulan los artículos 1538 a 1541 del Código Civil: si el dinero que se añade como compensación supera el valor del bien entregado, la ley califica el contrato como compraventa, no como permuta (art. 1446 CC). Esta plantilla en Word incluye la identificación de las partes, la descripción y valoración de cada bien, las condiciones de entrega y la garantía de evicción.

Qué incluye esta plantilla

La permuta es el contrato por el cual las partes se obligan a intercambiar bienes de forma recíproca. Se rige, en primer lugar, por los artículos 1538 a 1541 del Código Civil y, en todo lo que estos no prevean expresamente, por las normas de la compraventa. Esta plantilla incluye la descripción y valoración de los bienes intercambiados, las condiciones de entrega, la garantía de evicción y una cláusula de responsabilidad para cada parte.

Qué es un contrato de permuta y cuándo usarlo

En una permuta cada parte es, a la vez, quien transmite un bien y quien adquiere otro: no hay comprador ni vendedor en sentido estricto, sino dos permutantes. El objeto puede ser cualquier bien mueble o inmueble que esté en el comercio: vehículos, terrenos, viviendas, participaciones sociales, licencias o derechos. La permuta te interesa cuando lo que buscas no es dinero, sino un bien concreto que la otra parte tiene, o cuando quieres evitar el paso intermedio de vender un bien para comprar otro.

Casos habituales: el intercambio de vehículos entre particulares, el canje de fincas rústicas entre agricultores colindantes para agrupar parcelas, la permuta de una vivienda por otra entre familiares, la cesión de un solar a una promotora a cambio de pisos en el edificio que se construya sobre él, o el intercambio de participaciones sociales entre socios.

Permuta pura y permuta con compensación en metálico

Es raro que dos bienes tengan exactamente el mismo valor. Por eso el Código Civil admite la permuta con soulte: una de las partes añade una cantidad de dinero para compensar la diferencia de valor entre los dos bienes. Mientras esa cantidad no supere el valor del bien que se entrega a cambio, el contrato sigue siendo una permuta. Por ejemplo, si permutas un coche valorado en 10.000 euros por otro valorado en 12.000 euros y compensas la diferencia con 2.000 euros, la operación sigue siendo permuta, porque el dinero no supera el valor del bien que tú entregas.

Distinguir entre permuta y compraventa no es una cuestión formal: cambia el impuesto aplicable, la forma de calcular la ganancia patrimonial de cada parte y, en algunos casos, si la operación queda sujeta a IVA o a ITP. Si tienes dudas sobre cómo se calificaría tu operación, coméntalo con un notario o un asesor fiscal antes de firmar.

Marco legal: los artículos 1538 a 1541 del Código Civil

La permuta está regulada en apenas cuatro artículos del Código Civil de 1889, dentro del título dedicado a este contrato. El artículo 1538 define la permuta como el contrato por el que cada parte se obliga a dar una cosa para recibir otra. El artículo 1539 resuelve qué ocurre si el bien recibido no pertenecía a quien lo entregó. El texto completo puede consultarse en el Código Civil publicado en el BOE.

El Código Civil dedica a la permuta los artículos 1538 a 1541: la define como el intercambio de un bien por otro, regula qué pasa si el bien entregado no pertenecía a quien lo dio, protege a quien pierde el bien recibido por evicción y remite, para todo lo demás, a las reglas de la compraventa. Puedes consultar el articulado completo en el Código Civil en la web del BOE.

La garantía de evicción (art. 1540 CC)

Si a uno de los permutantes le reclama un tercero el bien recibido y acredita tener mejor derecho sobre él (lo que se llama evicción), el permutante que lo pierde puede elegir entre dos vías: recuperar el bien que él mismo entregó, siempre que siga en poder del otro permutante y sin perjuicio de los derechos que un tercero de buena fe haya adquirido mientras tanto sobre él, o reclamar una indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Esta garantía opera aunque el contrato no la mencione expresamente, porque la impone la ley, pero conviene detallarla en el texto para que ambas partes sepan a qué atenerse.

Quien pierde por evicción el bien recibido en la permuta puede recuperar el que entregó, mientras siga en poder del otro permutante y sin perjuicio de terceros de buena fe, o pedir una indemnización de daños y perjuicios. Texto íntegro en el Código Civil (BOE), artículo 1540.

En la práctica, esto significa que antes de firmar conviene comprobar la titularidad registral del bien que vas a recibir (nota simple del Registro de la Propiedad si es un inmueble, informe de cargas de la DGT si es un vehículo) y verificar que no pesan embargos, hipotecas u otras cargas que puedan complicar la operación después.

Por qué se aplican las reglas de la compraventa (art. 1541 CC)

El artículo 1541 cierra la regulación de la permuta remitiendo, para todo lo que no esté especialmente previsto, a las normas de la compraventa. Eso trae varias consecuencias prácticas: el saneamiento por vicios ocultos (si el bien recibido tiene un defecto no visible que lo hace inservible o disminuye su valor), la posibilidad de pactar arras o señal si la entrega se aplaza, y las reglas generales sobre gastos de escritura e inscripción, salvo que las partes pacten otra cosa.

Permuta de solar por obra futura: la modalidad más habitual con promotoras

La permuta de solar por obra futura es la fórmula por la que el propietario de un terreno lo cede a una promotora y, en lugar de recibir dinero, recibe una o varias viviendas, locales o plazas de garaje del edificio que la promotora construirá sobre ese mismo solar. Es habitual cuando el propietario tiene un terreno bien situado pero no dispone de capital para promover, y la promotora prefiere no desembolsar el precio del suelo por adelantado.

A diferencia de una permuta de dos bienes ya existentes, aquí uno de los objetos —la vivienda o el local— todavía no existe en el momento de firmar: solo existe el proyecto y, como mucho, la licencia. Esa asimetría temporal es la que concentra el riesgo del lado del propietario del solar, porque él sí transmite algo tangible de inmediato mientras que la promotora entrega, en el mejor de los casos, un compromiso a varios años vista.

Riesgos para el propietario del solar

• Que la promotora no termine la obra por insolvencia o problemas financieros, cuando el solar ya se ha transmitido.
• Retrasos en la entrega respecto al plazo pactado.
• Cambios urbanísticos o problemas con la licencia que impidan construir en los términos previstos.
• Que la vivienda o local finalmente entregado no coincida con lo pactado en superficie, calidades o ubicación dentro del edificio.

Garantías: aval, condición resolutoria inscrita y seguro

Para reducir estos riesgos, lo habitual es exigir un aval bancario o un seguro de caución que respalde el valor del solar si la promoción no llega a ejecutarse, y pactar una condición resolutoria explícita a favor del propietario del solar, inscrita en el Registro de la Propiedad. Al estar inscrita, esa condición resolutoria es oponible frente a terceros —incluidos los bancos que financien la obra o quienes compren viviendas en el edificio—, de modo que si la promotora incumple, el propietario puede recuperar el solar. Conviene también elevar el contrato a escritura pública, fijar plazos de ejecución y entrega con penalización por retraso, y detallar con precisión la vivienda o local que se recibirá (planta, superficie, calidades). Por el importe económico y la complejidad jurídica de esta modalidad, es recomendable que un notario y un abogado especializado en urbanismo revisen el contrato antes de firmar.

Qué cláusulas no pueden faltar en el contrato de permuta

Cláusulas imprescindibles

• Identificación completa de las partes: nombre, DNI o NIF y domicilio.
• Descripción precisa de cada bien: referencia catastral y datos registrales si es un inmueble, matrícula y número de bastidor si es un vehículo, o los datos que correspondan a otro tipo de bien.
• Valoración asignada a cada bien y, si existe compensación en metálico, su importe y quién la paga.
• Declaración sobre cargas, gravámenes o afecciones que pesen sobre cada bien.
• Forma, lugar y plazo de entrega de cada bien.
• Garantía de evicción y saneamiento por vicios ocultos.
• Reparto de los gastos e impuestos derivados del contrato.

Cláusulas que conviene añadir según el bien

• Condición resolutoria explícita, especialmente en permutas de inmuebles o de solar por obra futura, e inscripción registral de esa condición.
• Penalización por retraso en la entrega cuando uno de los bienes (por ejemplo, una vivienda en construcción) no existe todavía en el momento de firmar.
• Sumisión a un fuero o jurisdicción concreta para resolver discrepancias, o pacto de someterse a arbitraje.
• Obligación de notificar el cambio de titularidad al organismo correspondiente (Registro de la Propiedad, Jefatura de Tráfico, registro mercantil) dentro del plazo legal.

Fiscalidad de la permuta en España

La fiscalidad de una permuta depende de quién interviene (particulares, empresarios o ambos) y de qué tipo de bien se intercambia. A continuación tienes el marco general; los tipos concretos de cada impuesto varían según la comunidad autónoma y el tipo de bien, así que consulta siempre la normativa vigente o a un asesor fiscal antes de liquidar.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) entre particulares

Cuando ninguna de las partes actúa como empresario, cada permutante suele tributar por ITP (modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas) por el bien que adquiere, sobre su valor de mercado o valor de referencia. El tipo aplicable lo fija cada comunidad autónoma y puede variar según se trate de un inmueble, un vehículo usado u otro tipo de bien, con un plazo general de treinta días hábiles desde la firma para presentar la autoliquidación.

IVA cuando interviene un empresario o profesional

Si una de las partes entrega el bien dentro de su actividad empresarial o profesional, esa entrega puede quedar sujeta a IVA en lugar de a ITP, mientras que la entrega del particular suele seguir tributando por ITP en la parte que le corresponde a él. Es el escenario típico de la permuta de solar por obra futura: la aportación del solar por un particular suele analizarse caso por caso (puede quedar sujeta a ITP o, en determinados supuestos, sujeta y exenta de IVA), y la entrega posterior de las viviendas o locales por la promotora normalmente lleva IVA, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados si hay escritura e inscripción. El tratamiento exacto depende de si el solar es rústico o urbano consolidado y de otros factores técnicos, así que conviene que lo revise un asesor fiscal antes de firmar.

IRPF: ganancia o pérdida patrimonial

Cada persona física que permuta un bien puede generar una ganancia o una pérdida patrimonial en su IRPF, calculada por la diferencia entre el valor de adquisición del bien que entrega y su valor de transmisión (el mayor entre el valor de mercado del bien que entrega y el del bien que recibe a cambio). Esa ganancia tributa en la base del ahorro, con una escala estatal que en los últimos ejercicios se ha movido entre el 19 % para los primeros tramos y el 28 % para la parte que supera los 300.000 euros; esta escala es la misma en todo el territorio común y conviene comprobar la vigente en el ejercicio en que hagas la permuta, porque puede actualizarse cada año.

Plusvalía municipal (IIVTNU) en permutas de inmuebles urbanos

Si permutas un inmueble urbano, se devenga además el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, que gestiona cada ayuntamiento según su propia ordenanza. Desde la reforma del Real Decreto-ley 26/2021 puedes elegir entre tributar por el método de estimación objetiva (aplicando los coeficientes máximos que fija la ley sobre el valor catastral del suelo) o por la plusvalía real si esta resulta menor, y no se paga el impuesto si no ha habido incremento de valor desde la adquisición. En una permuta, cada parte que transmite un inmueble urbano es, en principio, sujeto pasivo por su propia transmisión, salvo que se pacte otra cosa entre las partes.

Permuta, compraventa y donación: tabla comparativa

Fiscalidad según quién interviene: tabla resumen

Diferencias entre la permuta y otras figuras parecidas

La permuta se confunde a menudo con otros contratos que también mueven la titularidad de un bien sin que haya, o sin que solo haya, un pago en dinero. Distinguirlos te ayuda a elegir la plantilla correcta y a anticipar qué impuesto vas a pagar.

Permuta frente a cesión de derechos

En una cesión de derechos una parte transmite a otra un derecho (un crédito, una opción, una posición contractual) y no necesariamente recibe un bien a cambio: puede ser gratuita o a cambio de un precio en dinero. En la permuta, en cambio, lo que se intercambian son bienes entre sí, y ambas partes actúan como transmitentes y adquirentes al mismo tiempo. Si lo que vas a ceder es un derecho y no un bien, la plantilla que necesitas no es esta.

Permuta frente a dación en pago

La dación en pago parte de una deuda ya existente: el deudor entrega un bien al acreedor para cancelarla, en lugar de pagarle en dinero. La permuta no presupone ninguna deuda previa entre las partes: nace directamente del acuerdo de intercambiar dos bienes. Si lo que quieres es saldar una deuda con un bien, necesitas un contrato de dación en pago, no de permuta, aunque ambos comparten la ausencia de un precio en metálico como elemento central.

Permuta frente a compraventa con arras

Cuando la operación sí incluye un precio en dinero pactado por adelantado como señal, lo que corresponde es una plantilla de contrato de arras, no una permuta: las arras son un anticipo de una compraventa futura, mientras que en la permuta no hay, en principio, precio, sino intercambio de bienes con o sin una compensación en metálico menor que su valor.

Errores frecuentes al redactar un contrato de permuta

• No valorar cada bien por escrito, lo que dificulta calcular los impuestos y detectar si una compensación en metálico convierte la operación en compraventa.
• No comprobar las cargas y la titularidad registral del bien que se va a recibir antes de firmar.
• No detallar la garantía de evicción, aunque sea supletoria por ley, dejando la protección de cada parte en manos de una interpretación posterior.
• Dejar una permuta de solar por obra futura en documento privado, sin condición resolutoria inscrita en el Registro de la Propiedad.
• No fijar quién paga cada impuesto y cada gasto notarial o registral.
• No pactar un plazo de entrega con penalización cuando uno de los bienes todavía no existe (por ejemplo, una vivienda en construcción).
• Confundir la permuta con la dación en pago: la dación cancela una deuda entregando un bien a cambio, mientras que la permuta intercambia dos bienes sin que exista una deuda previa entre las partes.

Cómo rellenar la plantilla de contrato de permuta paso a paso

1. Identifica a las partes: nombre completo, DNI o NIF y domicilio de cada permutante.
2. Describe cada bien con el máximo detalle: matrícula y número de bastidor si es un vehículo, referencia catastral y datos registrales si es un inmueble, o los datos equivalentes para otro tipo de bien.
3. Indica el valor que las partes asignan a cada bien y, si hay compensación en metálico, su importe y quién la paga.
4. Fija el lugar y el plazo de entrega de cada bien.
5. Incluye la cláusula de evicción y de saneamiento por vicios ocultos.
6. Si es un inmueble o una permuta de solar por obra futura, añade una condición resolutoria y valora acudir a un notario para elevar el contrato a escritura pública e inscribirlo en el Registro.
7. Revisa y deja por escrito quién asume cada impuesto y cada gasto derivado del contrato.
8. Firma el contrato por duplicado, un ejemplar para cada parte.

Esta plantilla es un punto de partida útil para permutas sencillas, como el intercambio de un vehículo o de bienes de valor moderado. Si vas a permutar un inmueble, un solar por obra futura o cualquier bien de valor elevado, o tienes dudas sobre cargas, evicción o fiscalidad, conviene que un notario o un abogado revise el contrato antes de firmarlo: el coste de esa revisión suele ser menor que el de resolver un problema después.

Si la permuta es de vehículos, añade a la plantilla algunos pasos propios de este bien: comprueba el informe de la Dirección General de Tráfico para descartar cargas o embargos antes de firmar, adjunta una copia de la ficha técnica y del último recibo del impuesto de circulación de cada vehículo, y notifica el cambio de titularidad dentro del plazo legal tras la firma. En cuanto a impuestos, la transmisión de cada vehículo suele liquidarse por ITP mediante el modelo correspondiente de tu comunidad autónoma, tomando como base el valor del vehículo según las tablas de la Agencia Tributaria o el precio realmente pactado si es mayor; revisa también que el seguro y la ITV de cada vehículo estén en vigor antes del intercambio, porque circular sin ellos es responsabilidad de quien conduce, no del contrato.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de permuta