Plantillas gratis para caseros: los documentos que necesitas para alquilar tu piso

Qué plantillas necesita un casero, en orden de uso

Si acabas de heredar un piso, te has mudado y vas a alquilar el anterior, o simplemente llevas años haciéndolo con un contrato que te pasó un conocido, el problema casi nunca es el contrato en sí. El problema es que solo tienes el contrato. Todo lo demás —las llaves, las lecturas del contador, la subida anual, los avisos, la devolución de la fianza— se resuelve de palabra o por mensajería instantánea, y cuando aparece una discrepancia no hay nada firmado que consultar.

Un juego de plantillas ordenado te obliga a documentar cada hito sin pensar. Este es el recorrido típico de un alquiler de vivienda y el papel que toca en cada punto:

La lista parece larga, pero seis de esos nueve documentos son de una sola página y se rellenan en dos minutos si la plantilla está bien montada. Lo veremos uno a uno.

"Casero" tiene dos significados: cuál estás buscando

En castellano de España, el casero es el propietario que alquila una vivienda o un local, la persona que en la ley aparece como arrendador. Es el significado que cubre este artículo: contratos, recibos, fianzas y avisos.

Hay un segundo uso, adjetivo, que significa "hecho en casa": pan casero, remedio casero, presupuesto casero. Si has llegado buscando plantillas de recetas, listas de la compra o menús semanales, ese material está en otra parte del blog —por ejemplo, en la plantilla de menú semanal en Word—. El resto de esta guía habla de la relación entre arrendador y arrendatario.

Merece la pena aclararlo porque las dos búsquedas terminan a veces en la misma página y quien busca documentos de alquiler no puede permitirse un texto genérico: aquí se manejan cantidades, plazos de caducidad y derechos que la ley protege de forma expresa.

El contrato de arrendamiento, cláusula a cláusula

El arrendamiento no exige escritura pública ni forma solemne. Un documento privado firmado por las partes es válido. Lo que sí conviene es que ese documento diga todo lo que tiene que decir, porque lo que no está escrito se resuelve por la ley supletoria, y esa ley protege sobre todo al inquilino en el arrendamiento de vivienda.

Una plantilla de contrato no te da la razón. Te da un sitio donde mirar cuando la discusión llega. Todo lo que no aparece por escrito el día de la firma acaba resolviéndose en contra de quien no lo puede acreditar, y ese suele ser el casero.

1. Identificación de las partes y de la vivienda

Nombre completo, DNI o NIE, domicilio a efectos de notificaciones y, cada vez más, un correo electrónico designado para comunicaciones. Si la vivienda es de varios propietarios (herencia, gananciales, copropiedad), deben figurar todos o constar quién actúa en representación de los demás. De la vivienda: dirección completa, referencia catastral y superficie. Si se alquila con plaza de garaje o trastero, se identifican por separado, porque su régimen es distinto y afecta a la fianza.

2. Destino: vivienda habitual, temporada o uso distinto

Esta cláusula decide qué régimen legal se aplica. Si el destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, se aplica el Título II de la LAU con sus prórrogas obligatorias. Si es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda —local de negocio, oficina, o el arrendamiento de temporada del artículo 3—, manda lo que las partes pacten y desaparecen las prórrogas.

La tentación de etiquetar como "temporada" un alquiler que es la vivienda habitual del inquilino está muy extendida y es un mal negocio. Los tribunales atienden al uso real, no a la etiqueta: si el piso es la residencia permanente de esa familia, el contrato se rige por el régimen de vivienda aunque el papel diga otra cosa, con la diferencia de que además habrás quedado en mala posición. La temporada tiene que responder a una causa real (curso académico, desplazamiento laboral, obra en la vivienda propia) y esa causa conviene reflejarla en el contrato.

3. Duración y prórrogas

Se pacta libremente, pero si es inferior a cinco años el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales a voluntad del inquilino hasta llegar a esos cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica—, salvo que el arrendatario avise con treinta días de antelación de que no renueva (artículo 9.1 de la LAU). Alcanzado ese plazo, si ninguna de las partes avisa en los términos del artículo 10, entra una prórroga tácita por años hasta un máximo de tres más.

Dos matices que suelen ignorarse en las plantillas gratuitas:

• Desistimiento del inquilino (artículo 11): transcurridos al menos seis meses puede irse avisando con treinta días. Se puede pactar una indemnización, y el tope legal es de una mensualidad por cada año de contrato que quede por cumplir, con la parte proporcional en los periodos inferiores al año. Si no se pactó, no hay indemnización.
• Necesidad del arrendador (artículo 9.3): para recuperar la vivienda antes de los cinco años porque la necesitas tú, un familiar en primer grado o tu cónyuge en determinados supuestos, la posibilidad debe constar expresamente en el contrato, hay que comunicarlo con al menos dos meses de antelación y solo cabe una vez transcurrido el primer año. Si la cláusula no está, el derecho no existe.

4. Renta, forma de pago y periodo

La renta es libre salvo que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado declarada por la comunidad autónoma al amparo de la Ley 12/2023, donde se aplican límites que dependen de si eres gran tenedor y de cuál fue la renta del contrato anterior. La declaración de estas zonas no es automática ni general: la decide cada comunidad, y hasta ahora solo algunas la han aprobado. Antes de fijar precio, comprueba si el municipio de tu piso está incluido en una resolución vigente.

Sobre el pago: el artículo 17 fija el pago mensual dentro de los siete primeros días del mes salvo pacto distinto, prohíbe exigir más de una mensualidad por adelantado y, tras la Ley 12/2023, establece el pago por medios electrónicos como regla general, con la excepción de que alguna de las partes carezca de cuenta o de acceso a esos medios y lo solicite. En una plantilla moderna, la cláusula de pago debe incluir el IBAN y el concepto que ha de figurar en la transferencia.

5. Fianza, garantías y gastos

La trataremos en detalle más abajo. En el contrato tiene que constar el importe entregado en concepto de fianza legal, el de cualquier garantía adicional, y quién paga qué: comunidad, IBI, tasa de basuras, seguro. Aquí hay una regla que cambió con la Ley 12/2023 y que muchas plantillas antiguas siguen equivocando: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador. No se le pueden repercutir al inquilino.

6. Obras, conservación y estado de la vivienda

El artículo 21 reparte el trabajo: el arrendador conserva la vivienda en condiciones de habitabilidad y asume las reparaciones necesarias; el inquilino asume las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario. Las obras del inquilino que modifiquen la configuración de la vivienda necesitan tu consentimiento por escrito. Una cláusula bien redactada distingue "arreglar el mecanismo de la cisterna" de "cambiar la caldera", que es lo que después evita la discusión.

7. Anexos que van grapados al contrato

Un contrato completo sale del notario mental con tres anexos: el inventario y estado de la vivienda con fotos, el certificado de eficiencia energética (su entrega al arrendatario es obligatoria conforme al Real Decreto 390/2021) y la hoja de lecturas de contadores con los números de suministro. En algunas comunidades se añade la cédula de habitabilidad o documento equivalente. Si quieres profundizar en el articulado, tenemos una revisión de las cláusulas que no pueden faltar en un contrato de alquiler y una guía general del contrato de alquiler.

Fianza y garantías: lo que la ley te deja pedir

Aquí es donde más caseros se pasan de frenada, casi siempre de buena fe. El artículo 36.1 de la LAU es tajante: en el arrendamiento de vivienda la fianza en metálico es de una mensualidad de renta; en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de dos. No es un mínimo ni una recomendación: es la fianza legal.

La garantía adicional y su tope

Se puede pactar una garantía adicional —depósito complementario, aval bancario o personal—, pero en vivienda y en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) su valor no puede exceder de dos mensualidades de renta. Sumando fianza legal y garantía adicional, el tope práctico en un contrato estándar de vivienda son tres mensualidades. Las plantillas que piden "dos meses de fianza más dos de depósito" en un piso vacío están fuera de la ley.

El depósito en el organismo autonómico

La fianza no se queda en tu cuenta. La LAU remite a la normativa de cada comunidad autónoma, y la mayoría obliga al arrendador a depositarla en su organismo de vivienda dentro de un plazo desde la firma, con su propio modelo y su propio trámite telemático. No hacerlo puede acarrear sanción, y en algunas comunidades complica la devolución posterior. Busca el procedimiento en la sede electrónica de tu comunidad antes de firmar, no después, porque los plazos son cortos.

Actualización y devolución

Durante los cinco primeros años de contrato (siete con arrendador persona jurídica) la fianza no se actualiza aunque suba la renta. A partir de ahí, se estará a lo pactado. Y al terminar el arrendamiento, el saldo que proceda devolver devenga el interés legal del dinero si pasa un mes desde la entrega de llaves sin restituirlo (artículo 36.4). Ese mes es tu ventana real para revisar la vivienda, pedir presupuesto de cualquier desperfecto y hacer la liquidación.

La fianza no es una provisión de fondos para reformar el piso cuando el inquilino se va. Es una garantía del cumplimiento, y los descuentos hay que justificarlos con documentos: el inventario firmado a la entrada, las fotos, y la factura o el presupuesto del arreglo.

El recibo de alquiler y por qué te conviene emitirlo

Es el documento más humilde del paquete y el que más veces salva una discusión. El artículo 17.4 de la LAU obliga al arrendador a entregar recibo del pago, salvo que se haya pactado un procedimiento que acredite por sí mismo el pago efectivo —típicamente, la transferencia bancaria—. Si el pago se hace por transferencia y así se pactó, la obligación decae. Aun así, hay tres razones para emitirlo igualmente:

• Desglosa conceptos. El propio artículo exige que el recibo separe las cantidades por renta de las demás (gastos repercutidos, suministros). Si el inquilino te hace una transferencia única de 830 € y el contrato dice 780 € de renta más 50 € de comunidad, el recibo es lo que deja constancia de esa composición.
• Ordena tu contabilidad. Un recibo numerado por año y por inmueble, guardado en una carpeta, es la mitad del trabajo de la declaración de la renta.
• Detecta huecos. Si numeras los recibos, un salto de numeración canta. Los impagos rara vez empiezan con un mes entero sin pagar: empiezan con pagos parciales o con retrasos de tres semanas.

El recibo mínimo lleva: número, fecha, identificación de arrendador y arrendatario, dirección de la vivienda, periodo mensual al que corresponde, desglose de conceptos, importe total, forma de pago y firma. Cabe de sobra en media hoja. Tenemos una plantilla de recibo de alquiler mensual con esa estructura ya montada.

Actualizar la renta: el índice del INE sustituyó al IPC

Dos condiciones antes de nada: la renta solo se actualiza si el contrato lo pactó de forma expresa, y se actualiza en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato, no el 1 de enero (artículo 18 de la LAU). Sin cláusula de actualización no hay subida, por mucho que suba el coste de la vida.

Lo que cambió: la Ley 12/2023 desvinculó la actualización de los alquileres de vivienda del IPC. Tras los topes transitorios que se aplicaron en 2023 y 2024, desde 2025 la referencia para actualizar los contratos de vivienda es un índice específico que publica el Instituto Nacional de Estadística para este fin. Antes de comunicar una subida, entra en la web del INE y toma el valor publicado del mes que corresponda a tu contrato; no lo estimes ni lo copies del año anterior.

Cómo se comunica la subida

Por escrito y con constancia. La plantilla de comunicación de actualización debe indicar: la cláusula del contrato que ampara la subida, el índice y el periodo aplicados, la renta anterior, la renta resultante y la fecha desde la que se aplica. Adjuntar la captura del dato publicado ahorra explicaciones. Y la subida se aplica al mes siguiente a la notificación, no con efecto retroactivo.

Un cálculo sencillo en Excel

Monta una hoja con cuatro columnas: renta vigente, índice aplicable, renta actualizada (renta × (1 + índice/100)) y fecha de efecto. Añade una quinta columna con la fecha del aniversario del contrato y una regla de formato condicional que la marque cuando falten menos de sesenta días. Con eso no se te pasa ninguna actualización, que es el error más caro y más silencioso: una subida no comunicada a tiempo no se recupera después.

Inventario y acta de entrega de llaves

Si tuviera que quedarme con un solo documento de los que no son el contrato, sería este. El inventario firmado el día de la entrega es lo único que convierte "el sofá ya estaba así" en una discusión con datos.

Qué debe contener:

• Relación de muebles y electrodomésticos, con marca, modelo y estado. Si hay garantías vivas de algún aparato, se indica.
• Estado de cada estancia: paredes, suelos, carpintería, persianas, sanitarios. Una línea por estancia basta si va acompañada de fotos.
• Lecturas de contadores de luz, agua y gas el día de la entrega, con los CUPS de los suministros.
• Número de juegos de llaves entregados, incluidos portal, buzón, trastero y mando de garaje.
• Fotografías fechadas, impresas o en un anexo digital cuyo enlace se cita en el documento. Que ambas partes firmen cada hoja.

La misma plantilla, con una columna de "estado a la salida", sirve como acta de devolución cuando el inquilino se va. Compararlas es lo que permite justificar un descuento de la fianza sin acabar discutiendo por WhatsApp.

Calendario de avisos y plazos que no puedes fallar

El arrendamiento de vivienda está lleno de plazos de caducidad. Perder uno no suele tener remedio. Estos son los que aparecen con más frecuencia en un contrato de vivienda habitual entre particulares:

Dos apuntes sobre esta tabla. El primero: los plazos se cuentan desde la fecha del contrato, no desde el 1 de enero, y por eso conviene tener el aniversario marcado. El segundo: si vendes el piso alquilado, el comprador se subroga en tu posición durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador anterior era persona jurídica) conforme al artículo 14, así que el inquilino no se va porque tú vendas.

Cómo notificar para que sirva

Un correo electrónico vale si el contrato designó esa dirección como canal de notificaciones y puedes acreditar la recepción. Para los avisos que abren o cierran derechos —no renovación, requerimiento de pago, necesidad del arrendador— el estándar sigue siendo el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido: acredita qué enviaste, a quién y cuándo se entregó. Guarda el justificante junto al contrato.

Cuando el inquilino deja de pagar

El impago de la renta es causa de resolución del contrato (artículo 27.2 de la LAU) y abre la vía del desahucio, que es un procedimiento judicial: necesitas abogado y procurador, y los tiempos dependen del juzgado. Antes de llegar ahí hay una escalera que conviene subir en orden.

Paso 1: el recordatorio

Un mensaje por el canal habitual, con el importe, el periodo y el número de cuenta. Muchos impagos son un descuido o un problema puntual de tesorería y se resuelven en cuarenta y ocho horas. Deja constancia escrita aunque sea informal.

Paso 2: el requerimiento de pago

Si no hay respuesta, un requerimiento formal por burofax, indicando las mensualidades adeudadas, el importe total, un plazo para pagar y la advertencia de que el impago faculta para resolver el contrato y reclamar judicialmente. Aquí hay una razón técnica para no improvisar: el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula la enervación, la posibilidad de que el inquilino pare el desahucio pagando lo debido, y esa posibilidad está condicionada, entre otras cosas, a si hubo un requerimiento previo con antelación y qué constaba en él. Cómo y cuándo se envía ese burofax puede cambiar el resultado del procedimiento posterior, así que este es el momento de hablar con un abogado, no después de mandarlo.

Paso 3: la vía judicial

La demanda puede acumular la reclamación de rentas y el desalojo. Ten preparados el contrato, los recibos o extractos bancarios que muestren el histórico de pagos, el justificante de depósito de la fianza y las comunicaciones enviadas. La Ley 12/2023 introdujo requisitos adicionales en la demanda relacionados con la situación de vulnerabilidad del ocupante y con procedimientos previos de conciliación cuando el demandante es gran tenedor, condición que la propia ley define por número de inmuebles o superficie y que las comunidades pueden ajustar en zonas tensionadas. Si crees que puedes encajar en esa definición, compruébalo antes de demandar.

El seguro de impago de alquiler y el aval son herramientas legítimas y funcionan, pero se contratan antes de firmar, no cuando ya hay dos mensualidades pendientes. Léete la letra pequeña: casi todos exigen un estudio de solvencia previo del inquilino y excluyen los contratos ya vigentes con deuda.

Fin de contrato: liquidación y devolución de la fianza

El día de salida se hacen cinco cosas, y todas caben en una hoja:

1. Recuento de llaves contra el número que figura en el inventario de entrada.
2. Lecturas finales de contadores, para cerrar consumos y evitar que te llegue el recibo del mes siguiente.
3. Revisión estancia por estancia con el inventario en la mano y fotos nuevas.
4. Liquidación: renta pendiente si la hay, suministros pendientes, importes descontados de la fianza con su justificación documental.
5. Firma del acta por ambas partes, con el saldo a devolver y la fecha comprometida.

Sobre los descuentos, la regla que evita la mayoría de los conflictos: el desgaste normal no se descuenta. Pintura amarilleada tras cinco años de ocupación, marcas de muebles en el parqué o un grifo con la junta gastada son conservación del propietario según el reparto del artículo 21. Un cristal roto, una puerta agujereada o una encimera quemada son daños, y se descuentan con presupuesto o factura. Anotar la diferencia en la propia plantilla, como nota al pie, evita que la discusión empiece de cero cada vez.

Tras la firma, recupera el depósito de la fianza ante el organismo autonómico con el modelo que corresponda. Ese trámite tiene su propio plazo y su propia documentación, normalmente el acta de finalización y el justificante del ingreso original.

Fiscalidad: lo que Hacienda te va a pedir

Los rendimientos del alquiler de vivienda tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Los gastos necesarios para obtenerlos son deducibles: intereses del préstamo hipotecario, IBI y tasas, gastos de comunidad, seguro del hogar y de impago, gastos de conservación y reparación (no las mejoras, que van por amortización), suministros que pagues tú, gastos de administración y la amortización del inmueble. En arrendamiento de vivienda, los intereses y los gastos de reparación tienen un límite conjunto ligado a los rendimientos íntegros del propio inmueble, con posibilidad de trasladar el exceso a ejercicios siguientes.

Sobre el rendimiento neto positivo se aplica una reducción cuya regulación cambió con la Ley 12/2023: el porcentaje general pasó al 50 %, con porcentajes superiores en supuestos tasados —rehabilitación reciente, alquiler a jóvenes en zona tensionada, rebaja significativa de la renta respecto al contrato anterior en zona tensionada, vivienda asequible incentivada— y con reglas transitorias según la fecha de firma del contrato. Los detalles y los requisitos formales de cada supuesto son los que deciden si te la aplican o no: contrástalo con un asesor fiscal y con la redacción vigente de la Ley del IRPF antes de presentar la declaración.

Si lo que alquilas es un local

El régimen cambia por completo. El alquiler de local está sujeto a IVA al tipo general, tienes que emitir factura y presentar las autoliquidaciones correspondientes, y el arrendatario que sea empresario o profesional te practicará una retención sobre la renta. El alquiler de vivienda para uso residencial, en cambio, está exento de IVA. No mezcles plantillas: un recibo de vivienda no sirve para un local, ni al revés.

Documentación que conviene archivar por año

Contrato y anexos, recibos emitidos, extractos bancarios de los cobros, facturas de reparaciones con el detalle del concepto, recibo del IBI, cuotas de comunidad, póliza del seguro y justificante del depósito de la fianza. Una carpeta por inmueble y por ejercicio. Cuando llegue una comprobación, esa carpeta es la diferencia entre media hora y media semana.

Cláusulas de plantilla que son nulas

El artículo 6 de la LAU declara nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título II, salvo los casos en que la propia ley lo permite. Traducido: puedes pactar a favor del inquilino, no en su contra. Estas son las que más se repiten en documentos que circulan por internet:

• "El arrendatario renuncia a la prórroga legal." En arrendamiento de vivienda, la prórroga del artículo 9 opera a voluntad del inquilino. La renuncia previa no se sostiene.
• "Dos mensualidades de fianza" en un piso de vivienda habitual. La fianza legal es una; lo que exceda se articula como garantía adicional y tiene su propio tope.
• "Los gastos de agencia son a cargo del arrendatario." Contradice la redacción del artículo 17 tras la Ley 12/2023.
• "El arrendatario no podrá empadronarse en la vivienda." El empadronamiento es un acto administrativo vinculado a la residencia efectiva; no es disponible por contrato.
• "Serán de cuenta del arrendatario todas las reparaciones." El artículo 21 deja al propietario las obras de conservación necesarias para mantener la habitabilidad.
• "Prohibida la presencia de menores" o cláusulas que excluyan por origen, nacionalidad o situación familiar. Además de nula, puede constituir discriminación.
• "El arrendador podrá acceder a la vivienda para inspeccionarla." El inquilino tiene la posesión y el domicilio es inviolable. Las visitas se pactan y se acuerdan con aviso; no son un derecho unilateral.
• "Repercusión del IBI y de los gastos generales" sin pacto por escrito y sin determinar el importe anual a la fecha del contrato. El artículo 20 exige ambas cosas para que la repercusión sea válida.

Y una que no es nula pero sí peligrosa: la cláusula de subarriendo. El artículo 8 permite el subarriendo parcial con consentimiento escrito del arrendador. Si tu contrato calla y el inquilino realquila una habitación, la discusión llega sola. Conviene aclararlo en el papel; puedes ver las diferencias entre alquiler y subarrendamiento antes de redactar esa cláusula, y si lo que alquilas son habitaciones sueltas, la casuística es distinta —el arrendamiento de habitación no encaja limpiamente en el régimen de vivienda de la LAU— y tienes un modelo de contrato de alquiler de habitación en Word con sus particularidades.

Cómo montar tus plantillas en Word y Excel

Un juego de plantillas que se usa es el que no obliga a pensar. Tres decisiones de montaje marcan la diferencia.

Campos y control de contenido en Word

En lugar de dejar huecos con guiones bajos, usa controles de contenido (pestaña Programador → Controles) para nombre, DNI, dirección, renta y fechas. Se rellenan tabulando y no se rompe el formato. Guarda el documento como plantilla (.dotx) en la carpeta de plantillas personalizadas: al abrirla se crea una copia nueva y nunca sobrescribes el original, que es el error clásico de tener el contrato del inquilino anterior con los datos del nuevo a medio cambiar.

Combinar correspondencia si tienes varios pisos

Si gestionas tres o cuatro viviendas, monta un Excel con una fila por contrato (inquilino, dirección, renta, fianza, fecha de firma, aniversario, IBAN) y usa Combinar correspondencia para generar los doce recibos de un año de golpe. Diez minutos de configuración inicial y el trabajo mensual desaparece.

Un panel de vencimientos en Excel

Una hoja con las fechas clave por contrato: aniversario para la actualización, fecha en la que se cumplen los cinco o siete años, y la fecha límite del preaviso de cuatro meses calculada con una fórmula del tipo =FECHA.MES(vencimiento;-4). Formato condicional en rojo cuando falten menos de treinta días. Con eso cubres los plazos de la tabla anterior sin depender de la memoria.

Nomenclatura y copias

Nombra los archivos con el patrón AAAA-MM_direccion_documento.docx y guarda una copia en la nube. Los contratos de arrendamiento hay que poder recuperarlos años después, y el disco duro del portátil no es un archivo. Sobre los datos personales del inquilino —nómina, DNI, vida laboral que pediste al seleccionar—, conserva solo lo necesario y durante el tiempo necesario: el RGPD y la LOPDGDD también se aplican a un particular que trata datos de terceros con esta finalidad, y acumular documentación de candidatos descartados no aporta nada y sí crea riesgo.

Plantilla gratuita o revisión profesional

Una plantilla gratuita bien hecha resuelve el caso estándar: piso vacío, propietario particular, inquilino solvente, vivienda habitual, sin zona tensionada y sin obras. Cuando alguno de esos elementos cambia, el coste de una revisión profesional deja de ser un gasto y pasa a ser un seguro.

Si te preguntas por el coste de un contrato revisado frente a uno de plantilla, hemos reunido las variables que lo determinan en cuánto cuesta una plantilla de contrato de alquiler. La comparación honesta no es "gratis contra caro": es qué riesgo asumes en cada escenario.

Señales de que la plantilla que has descargado no sirve

• Habla de "prórroga de tres años" como duración mínima: se quedó en la redacción anterior a 2019.
• Menciona el IPC como índice de actualización de la vivienda sin más matices.
• Incluye dos mensualidades de fianza para vivienda habitual.
• Cita artículos de la LAU con una numeración que no encuentras en el texto vigente del BOE.
• No tiene hueco para la referencia catastral ni para el certificado energético.
• Está redactada en un castellano que no es el de España, con figuras que aquí no existen.

El texto consolidado de la LAU está publicado y es gratuito en el BOE. Cinco minutos comparando la cláusula que te chirría con el artículo correspondiente te ahorran meses.

Preguntas frecuentes sobre plantillas para caseros

¿Qué plantillas necesita un casero como mínimo?

Cuatro: el contrato de arrendamiento, el inventario con fotos y lecturas de contador que se firma el día de la entrega, el recibo mensual de la renta y el acta de devolución de llaves con la liquidación de la fianza. Con esas cuatro cubres el ciclo completo del alquiler. Las demás (actualización de renta, requerimiento de pago, preaviso de no renovación) se usan solo si surge el motivo.

¿Cuánta fianza puede pedir un casero en España?

En arrendamiento de vivienda habitual, la fianza legal es de una mensualidad de renta y en uso distinto del de vivienda, de dos (artículo 36.1 de la LAU 29/1994). Se puede pactar además una garantía adicional que, en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), no puede exceder de dos mensualidades. La fianza legal hay que depositarla en el organismo de vivienda de tu comunidad autónoma.

¿Es válido un contrato de alquiler hecho con una plantilla gratuita?

Sí. El contrato de arrendamiento no exige escritura pública ni forma especial: basta el acuerdo por escrito firmado por las partes. Lo que decide su validez es el contenido, no el origen de la plantilla. Una plantilla genérica sirve para un piso vacío alquilado a una familia en condiciones normales; si hay sociedad, local, obra pendiente, subarriendo o zona tensionada, conviene que un profesional lo revise antes de firmar.

¿Puedo subir la renta cada año con el IPC?

Solo si el contrato lo pactó expresamente y en la fecha en que se cumple cada año de vigencia (artículo 18 de la LAU). Y desde 2025 la referencia para los contratos de vivienda ya no es el IPC: la Ley 12/2023 estableció un índice específico que publica el INE para la actualización anual de los alquileres de vivienda. Consulta el valor publicado del mes que corresponda antes de comunicar la subida.

¿Tengo que dar recibo del alquiler si el inquilino paga por transferencia?

El artículo 17.4 de la LAU obliga al arrendador a entregar recibo del pago, salvo que se haya pactado un procedimiento que acredite por sí mismo el pago efectivo, como la transferencia bancaria. Aun así conviene emitirlo: desglosa renta y otros conceptos, y te sirve como justificante de ingreso para la declaración de la renta.

¿Con cuánta antelación tengo que avisar de que no renuevo el contrato?

Para evitar la prórroga de hasta tres años posterior a los cinco (o siete) años iniciales, el arrendador debe notificar con al menos cuatro meses de antelación y el arrendatario con al menos dos (artículo 10.1 de la LAU). Notifícalo por un medio que deje constancia del contenido y de la fecha de entrega, como el burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

¿Cuándo tengo que devolver la fianza y qué pasa si me retraso?

Al terminar el arrendamiento, una vez descontado lo que legítimamente proceda. El artículo 36.4 de la LAU prevé que el saldo devengue el interés legal del dinero si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin que se haya hecho efectiva la restitución. Los descuentos hay que justificarlos con factura o presupuesto y contrastarlos con el inventario firmado, y no cubren el desgaste normal del uso.

¿Puedo descontar de la fianza la pintura de toda la casa?

No de forma automática. El artículo 21 de la LAU deja las obras de conservación a cargo del arrendador y solo las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario a cargo del inquilino. Repintar por deterioro normal tras varios años de ocupación es conservación del propietario. Otra cosa son los daños concretos acreditados con el inventario y las fotos de entrada.

¿Qué hago si el inquilino deja de pagar?

Primero un recordatorio escrito por el canal habitual. Si no hay respuesta, un requerimiento de pago por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, dando un plazo. El impago de la renta es causa de resolución (artículo 27.2 de la LAU) y da paso al desahucio, un procedimiento judicial que exige abogado y procurador. El requerimiento previo tiene efectos sobre la posibilidad de enervar la acción pagando (artículo 22.4 de la LEC), así que conviene consultarlo con un abogado antes de enviarlo.

¿Un contrato de temporada me evita los cinco años de prórroga?

Solo si la temporalidad es real y está justificada por la causa del arrendamiento (estudios, trabajo desplazado, obra), y así consta en el contrato. Etiquetar como temporada un alquiler que en realidad es la vivienda habitual del inquilino no cambia su naturaleza: los tribunales atienden al uso real. Si el destino es vivienda permanente, se aplica el régimen del artículo 9 de la LAU con sus prórrogas.

¿Los gastos de la agencia inmobiliaria los paga el inquilino?

No. La Ley 12/2023 modificó el artículo 17 de la LAU para dejar los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato a cargo del arrendador. Una cláusula que se los repercuta al inquilino contradice la norma.

¿Qué me puedo deducir en el IRPF por alquilar un piso?

Los gastos necesarios para obtener el rendimiento: intereses del préstamo, IBI, comunidad, seguro, suministros que pagues tú, reparaciones y conservación (no las mejoras) y la amortización del inmueble. Sobre el rendimiento neto positivo del arrendamiento de vivienda se aplica una reducción cuyo porcentaje general la Ley 12/2023 fijó en el 50 %, con porcentajes superiores en supuestos tasados. Los importes concretos dependen de tu caso: contrástalo con un asesor fiscal y con la redacción vigente de la Ley del IRPF.

Antes de firmar: repaso final

Reúne el contrato con sus tres anexos, comprueba que la fianza es la que la ley permite y que sabes dónde depositarla, apunta el aniversario del contrato en el panel de vencimientos y prepara la plantilla de recibo con la numeración del primer mes. Haz fotos el día de la entrega, con fecha, y que las firme también el inquilino. Ese día de trabajo se paga solo la primera vez que hay una discrepancia.

Y una última cautela, porque este contenido toca dinero y derechos: la LAU se ha modificado varias veces en los últimos años y las comunidades autónomas tienen competencias propias sobre fianzas, zonas tensionadas y vivienda protegida. Lo que lees aquí describe el marco general; tu caso puede tener una particularidad que lo cambie todo. Contrasta el texto consolidado en el BOE y, si hay cantidades relevantes en juego o cualquier duda sobre la validez de una cláusula, que lo revise un profesional antes de firmar.