Presupuesto Reforma

Qué es un presupuesto de reforma y cuándo hace falta uno

Un presupuesto de reforma es el documento en el que un profesional o una empresa detalla, antes de empezar la obra, qué trabajos va a hacer, con qué materiales, en qué plazo y por qué precio. No es una factura ni un contrato de obra, aunque suele acabar siendo el anexo de ambos: cuando el cliente lo acepta y lo firma, sus partidas pasan a ser la referencia para comprobar si la obra ejecutada coincide con lo pactado.

Pídelo siempre por escrito y con partidas desglosadas antes de entregar cualquier señal. Un presupuesto verbal o un "total a ojo" no te protege si después aparecen extras que nadie mencionó, y sin desglose no tienes forma de comparar dos ofertas de dos empresas distintas ni de discutir una partida concreta sin tirar por tierra todo el acuerdo. Esto vale tanto si contratas a una empresa constructora como si reúnes tú mismo a distintos gremios (albañil, fontanero, electricista) por separado: en ese segundo caso necesitas un presupuesto por cada gremio y conviene fijar por escrito quién coordina los plazos entre unos y otros para que no se pisen las visitas.

Reforma parcial, reforma integral y rehabilitación: no es lo mismo

Una reforma parcial afecta a una zona concreta —un baño, una cocina, un suelo— sin tocar la estructura ni las instalaciones generales de la vivienda. Una reforma integral cambia instalaciones, distribución y acabados de toda la vivienda, aunque mantenga la estructura portante. Una rehabilitación va más allá: puede incluir refuerzo estructural, cambio de uso o adecuación a normativa actual (accesibilidad, eficiencia energética), y es la que con más probabilidad exige proyecto técnico y licencia de obra mayor. El tipo de intervención condiciona qué licencia necesitas, qué garantías legales aplican y, como verás más abajo, en algunos casos también el tipo de IVA.

Por qué conviene pedirlo siempre por escrito

Un presupuesto por escrito es lo único que te permite exigir que se respete un precio, reclamar una partida omitida o negociar un extra antes de que se ejecute, no después. Guárdalo firmado o aceptado por email junto con cualquier modificación posterior: si la obra se para a mitad y hay que reclamar, es la prueba principal de qué se acordó.

Cómo usar esta plantilla paso a paso

La plantilla de arriba está pensada para imprimirse directamente: no lleva calculadora ni campos de formulario, así que edítala en tu editor de texto o en el PDF antes de imprimir, o imprímela en blanco y complétala a mano si vas a cerrarla en el momento con el cliente.

1. Rellena los datos de ambas partes

En "De" van tus datos como profesional o empresa: nombre o razón social, NIF/CIF, dirección fiscal, teléfono y correo. En "Para" van los del cliente. Si eres autónomo y trabajas para un particular, indícalo igual: el NIF y la dirección son obligatorios para que el presupuesto pueda convertirse después en factura válida.

2. Sustituye las partidas genéricas por las de tu obra

Las cuatro filas [Partida 1] a [Partida 4] son un esqueleto común a todas las plantillas de presupuesto del sitio (catering, diseño web, electricista...); para una reforma necesitas más filas y, sobre todo, necesitas agruparlas. No escribas "reforma cocina" en una sola línea con un importe cerrado: divídela en las partidas que realmente la componen (demolición, fontanería, electricidad, alicatado, mobiliario...). Cuantas más líneas, menos margen para discutir después qué estaba incluido.

3. Separa material y mano de obra dentro de cada partida

Es la costumbre que más discusiones evita: si en "Fontanería" solo pones un importe cerrado, no puedes justificar un extra cuando aparece una tubería en mal estado detrás de la pared. Si separas el material (tubería, válvulas, sanitarios) de la mano de obra (horas de instalación), ambas partes saben qué cambia si cambia el alcance. Esta separación es además la que decide si tu reforma tiene derecho al IVA reducido del 10 % (lo ves en el apartado siguiente).

4. Ajusta el IVA, el plazo de validez y el plazo de ejecución

La plantilla trae por defecto "IVA (21 %)" porque es el tipo general, el que se aplica salvo que tu reforma cumpla los requisitos del tipo reducido. Cámbialo a mano si corresponde el 10 %. Y añade, junto al plazo de validez de 30 días que ya trae la plantilla, un plazo de ejecución: cuántas semanas o meses vas a tardar en acabar la obra desde que empieza. Sin fecha de inicio ni de fin, un "presupuesto aceptado" no compromete a nada en la práctica.

5. Adjunta fotos, planos o un croquis de referencia

La plantilla es un documento de texto y no deja sitio para imágenes, pero nada te impide adjuntarlas por separado: fotos del estado actual, un croquis a mano de la distribución nueva o el plano acotado si lo tienes. En reformas que cambian la distribución (mover un tabique, cambiar el sentido de apertura de una puerta, reubicar la cocina) es la forma más rápida de evitar que el profesional interprete algo distinto de lo que has pedido, y sirve como referencia si más adelante hay que comprobar que la obra ejecutada coincide con lo acordado.

6. Firma en papel o exporta a PDF

Con Ctrl/Cmd+P desde el navegador puedes guardarlo directamente como PDF: la propia plantilla está maquetada en A4 para eso. Si prefieres editarla en Word o Excel antes de imprimir, copia el texto en un documento nuevo; esta página no incluye un archivo descargable aparte en esos formatos.

Partidas típicas de una reforma: capítulo a capítulo

Una reforma se organiza en capítulos porque cada uno lo ejecuta normalmente un gremio distinto, con sus propios tiempos y materiales. Usa esta lista como guion mental para no dejarte partidas fuera al rellenar la tabla:

Demolición y retirada de escombros

Desmontaje de tabiques, alicatados, suelos, sanitarios y mobiliario existente, más la carga y el transporte a vertedero o planta de reciclaje autorizada. Pide siempre que se especifique quién gestiona los residuos y si el coste del contenedor o del certificado de gestión de residuos va incluido: es una de las partidas que más se omite y luego aparece como extra.

Albañilería y tabiquería

Levantar o tirar tabiques, cambiar la distribución, regularizar suelos y techos, abrir o cerrar huecos de paso. Si se toca un muro de carga, necesitas el visto bueno de un técnico antes de presupuestar esta partida: no es una decisión que deba tomar solo quien ejecuta la obra.

Fontanería y saneamiento

Cambio o traslado de bajantes, tuberías de agua fría y caliente, desagües y arquetas. Si mueves un baño o una cocina de sitio, esta partida crece porque hay que llevar el saneamiento hasta el nuevo punto: pide que el presupuesto lo indique de forma explícita si hay traslado de puntos de agua.

Electricidad e iluminación

Cuadro eléctrico, nuevo cableado, mecanismos, puntos de luz y enchufes. Si la instalación es antigua, es habitual que haya que adaptarla completa y no solo en la zona reformada, según lo que marque el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión vigente: pregúntalo antes de firmar, porque puede cambiar el presupuesto de forma sustancial.

Carpintería y cerrajería

Puertas interiores, armarios empotrados, ventanas y persianas si se sustituyen. Diferencia en el presupuesto la carpintería de madera de la de aluminio o PVC: son materiales, precios y plazos de fabricación distintos, y agruparlos en una sola línea impide comparar presupuestos de proveedores distintos.

Pintura, alicatado y acabados

Es la partida que más varía según la calidad del material elegido, desde pintura plástica básica hasta revestimientos técnicos, desde azulejo de gama económica hasta porcelánico de gran formato. Pide que el presupuesto especifique la referencia o la gama del material, no solo "alicatado baño": el mismo trabajo cuesta cosas muy distintas según el producto elegido.

Climatización y aire acondicionado

Si la reforma incluye instalar o cambiar aire acondicionado, calefacción o ventilación, esta partida suele llevar aparte la parte de obra civil (rozas para tuberías, canalización de la unidad exterior, salida de condensados) de la instalación del equipo en sí, que normalmente la certifica un instalador autorizado distinto del resto de gremios. Comprueba que el presupuesto indica si el alta y el boletín de la instalación están incluidos, porque sin ese trámite el equipo no queda legalizado.

IVA en las reformas de vivienda: cuándo se aplica el 10 % y cuándo el 21 %

El tipo general del IVA en España es el 21 %, y es el que se aplica a una reforma salvo que se cumplan a la vez los requisitos del tipo reducido del 10 % que recoge el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992 del IVA para ejecuciones de obra de renovación y reparación de viviendas.

Requisitos del 10 % reducido

• El destinatario es una persona física que usa la vivienda para su uso particular (no una empresa, ni una vivienda destinada a actividad económica).
• La construcción o rehabilitación de la vivienda terminó al menos dos años antes de empezar la nueva obra.
• El coste de los materiales aportados por el contratista no supera el 40 % de la base imponible total de la operación.

Esta última condición es la razón principal por la que conviene separar material y mano de obra en cada partida de la tabla, como se explica más arriba: si no se puede acreditar ese porcentaje, Hacienda puede exigir que se aplique el 21 % a toda la obra, con recargo e intereses. Si tienes dudas de si tu caso cumple los tres requisitos, coméntalo con tu gestoría o con la empresa que factura antes de firmar el presupuesto: es más fácil ajustarlo en el presupuesto que reclamarlo después.

Cuándo se aplica siempre el 21 %

Si la reforma es para un local comercial, una oficina, una nave o cualquier inmueble no destinado a vivienda particular; si el cliente es una empresa o un profesional que deduce el IVA; o si los materiales superan ese 40 %, se aplica el tipo general del 21 % sin excepción.

Qué tiene que incluir un presupuesto de reforma para ser válido

Un presupuesto sin desglose no es un presupuesto, es una estimación a ojo. Para que tenga valor si luego hay una discrepancia, debe recoger como mínimo lo siguiente.

Identificación completa de ambas partes

Nombre o razón social, NIF/CIF y dirección de quien presupuesta y de quien recibe el presupuesto, más un número de referencia y la fecha de emisión. La plantilla ya trae estos campos en los bloques "De" y "Para".

Descripción y medición de cada partida

Qué se hace, con qué material (marca o gama, si es relevante) y en qué cantidad o superficie, no solo el nombre genérico del trabajo. "Alicatar baño" no es una partida completa; "alicatado de baño, porcelánico gama media, incluido material y colocación" sí lo es.

Precio unitario, importe por partida y totales

Precio por unidad de medida (m², ml, ud., hora), importe de cada línea, subtotal, IVA aplicado con su tipo y total final. La estructura de la tabla de la plantilla (Partida, Uds., Precio Ud., Importe) ya sigue este esquema.

Plazo de validez y plazo de ejecución

El plazo de validez —30 días en esta plantilla— indica hasta cuándo se mantienen los precios ofertados: pasado ese plazo, el material puede haber subido y el profesional no está obligado a respetar el precio. El plazo de ejecución, que tienes que añadir tú, indica cuánto va a durar la obra una vez empiece.

Forma de pago y certificaciones

Si el pago se hace en un único importe al finalizar, o por certificaciones parciales conforme avanza la obra —habitual en reformas integrales: por ejemplo, al inicio, a mitad de obra y al finalizar—. Indica también si se pide alguna señal o anticipo y qué porcentaje representa sobre el total.

Información precontractual clara, no solo el precio final

Cuando quien presupuesta es una empresa o un profesional y quien recibe el presupuesto es un particular, se trata de una relación de consumo, y la normativa de protección de consumidores y usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007) exige que la información previa al contrato sea clara, veraz y comprensible: qué se va a hacer exactamente, con qué materiales, en qué plazo y con qué garantías, no solo un precio final envuelto en condiciones genéricas. Si algo del presupuesto no entiendes o te parece ambiguo, pide que te lo aclaren por escrito antes de firmar: es tu derecho, no un favor que te hace el profesional.

Memoria de calidades: el complemento que evita la mayoría de discusiones

La memoria de calidades es un documento aparte, casi siempre en forma de listado o tabla, donde se detalla la marca, el modelo o la referencia concreta de cada material y acabado que se va a instalar. El presupuesto te dice cuánto cuesta "sanitarios baño"; la memoria de calidades te dice qué inodoro, qué grifería y de qué marca. Sin ella, "sanitarios" puede significar desde una gama básica hasta una gama alta, y el precio de la partida no te dice cuál de las dos vas a recibir.

Qué debería especificar

Como mínimo: marca y modelo (o gama equivalente) de sanitarios y grifería, referencia del pavimento y del alicatado con formato y acabado, tipo y marca de pintura, marca de los mecanismos eléctricos (interruptores, enchufes), y modelo de puertas y armarios si van incluidos. En cocinas, añade la marca de la encimera y de los electrodomésticos si el presupuesto los incluye. Cuanto más concreta sea la memoria, menos margen hay para que se instale un material de gama inferior al que esperabas por el mismo precio.

Cómo enlazarla con esta plantilla

Puedes anotar en cada partida de la tabla una referencia corta ("ver memoria de calidades, punto 3") y adjuntar la memoria como documento independiente, o directamente ampliar la columna "Partida / Concepto" con el detalle del material si tu reforma tiene pocas líneas. Lo importante no es el formato, sino que quede firmado o aceptado junto con el presupuesto: un cambio posterior de marca o gama sin acuerdo por escrito es una de las causas más habituales de reclamación en reformas de vivienda.

Presupuesto cerrado, por administración o por certificaciones: qué firmar según el caso

No todos los presupuestos de reforma funcionan igual una vez empieza la obra. Elegir la modalidad adecuada evita buena parte de los conflictos por extras y desviaciones:

Modalidad	Quién asume las desviaciones	Cuándo conviene
Presupuesto cerrado	El profesional, salvo imprevistos justificados y aceptados por escrito	Obra bien definida de antemano (baño, cocina, suelos)
Por administración	El cliente, que paga coste real de material y horas más un porcentaje de gestión	Reformas grandes con alcance que puede variar sobre la marcha
Por certificaciones	Se reparte: se paga por avance de obra verificado, sobre precios cerrados por partida	Reformas integrales largas, con varios pagos parciales

Sea cual sea la modalidad, hazla constar por escrito en el propio presupuesto o en el documento que lo acompañe: si no se dice nada, un presupuesto detallado con importes cerrados por partida se interpreta, por defecto, como presupuesto cerrado.

Un presupuesto sin desglose de partidas no protege a nadie: ni al profesional, que no puede justificar un extra, ni al cliente, que no puede comparar ni reclamar.

Errores más comunes al presupuestar una reforma

Partidas ambiguas o agrupadas en un único importe

"Reforma integral llave en mano" sin desglose es la fórmula que más discusiones genera cuando aparece un imprevisto. Exige siempre el desglose por capítulos aunque el profesional prefiera dar un precio cerrado.

No fijar quién gestiona los residuos

El contenedor, el transporte a vertedero y el certificado de gestión de residuos de construcción y demolición tienen un coste que hay que asignar de antemano, no descubrir en la factura final.

No indicar quién solicita la licencia o declaración responsable

En muchos municipios la tramitación puede hacerla el propietario o el contratista; si no se acuerda por escrito quién la gestiona y quién asume la tasa, es habitual que ninguna de las dos partes la inicie a tiempo y la obra se retrase.

Aplicar el IVA reducido sin comprobar los requisitos

Aplicar el 10 % sin cumplir los tres requisitos del apartado anterior es un error que puede acabar costando caro si Hacienda revisa la factura, no solo al profesional que la emite.

No dejar constancia del plazo de ejecución

Sin fecha de inicio ni de fin pactada por escrito, no hay forma de reclamar una penalización por retraso aunque la obra se alargue meses.

Licencias y garantías: qué cubre la ley sobre la obra ejecutada

Licencia de obra o declaración responsable

Cada ayuntamiento regula de forma distinta qué reformas necesitan licencia de obra mayor, cuáles se tramitan con declaración responsable o comunicación previa, y cuáles no requieren trámite. Como norma general, cuanto más afecte la reforma a elementos estructurales, a la fachada o al volumen construido, más probable es que necesites licencia y proyecto técnico firmado por un arquitecto o aparejador. Consúltalo siempre con tu ayuntamiento antes de empezar: empezar sin el trámite correspondiente puede acarrear sanción y obligación de reponer lo ejecutado.

Garantías legales sobre la obra

Si tu reforma exige proyecto técnico y dirección facultativa, se aplican las garantías de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación: un año para acabados y terminaciones, tres años para daños en elementos que afecten a la habitabilidad (humedades, instalaciones), y diez años para daños que comprometan la resistencia o estabilidad de la estructura. Si es una reforma menor sin proyecto técnico, rige la responsabilidad general por vicios o defectos de la obra recogida en el Código Civil, y conviene dejar por escrito en el propio presupuesto o contrato un plazo de garantía específico para evitar dudas sobre qué normativa aplica.

Cuándo necesitas arquitecto o aparejador, además de quien ejecuta la obra

Quien te presupuesta y ejecuta la reforma (el gremio, la constructora, el reformista) no es lo mismo que quien la proyecta y dirige técnicamente cuando esa dirección es exigible. Necesitas un técnico —arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero, según el caso— cuando la reforma afecta a elementos estructurales, cambia el uso del inmueble, aumenta la superficie o el volumen construido, o cuando el propio ayuntamiento lo exige para conceder la licencia de obra mayor. En una reforma de baño o cocina sin tocar muros de carga ni instalaciones generales del edificio, lo habitual es que no haga falta.

Si tu proyecto sí requiere técnico, dos presupuestos separados —el de dirección técnica y el de ejecución material— no es un indicio de nada raro: es lo esperable, porque son dos servicios distintos con responsabilidades distintas. Pide que ambos profesionales coordinen quién asume qué en caso de discrepancia entre lo proyectado y lo ejecutado, y hazlo constar en el presupuesto o en el contrato antes de empezar.

Cómo comparar varios presupuestos de reforma sin llevarte sorpresas

Pide siempre el mismo desglose de partidas a todas las empresas: si una te da un precio cerrado por capítulos y otra un único importe global, no estás comparando lo mismo. Antes de decidir por el precio más bajo, revisa estos puntos en cada oferta:

• Si las partidas incluyen material y mano de obra o solo una de las dos.
• Si se indica la marca o gama de los materiales, o queda "a elegir por la empresa".
• Si el plazo de ejecución está escrito o es una estimación verbal.
• Si se especifica quién gestiona los residuos y la licencia.
• Si el tipo de IVA aplicado es coherente con tu situación (10 % o 21 %).
• Si hay una partida de imprevistos y qué porcentaje representa sobre el total: es razonable que exista en obras que implican demolición, porque es habitual encontrar sorpresas al abrir paredes o suelos antiguos.

Un presupuesto más caro pero con desglose completo y materiales especificados suele salir más barato al final que uno más bajo con partidas ambiguas, precisamente porque en el segundo caso es donde aparecen los extras.

Desconfía también de quien exige el pago íntegro por adelantado antes de empezar, no puede darte un NIF o CIF verificable, no tiene dirección física o solo se comunica por una única vía de mensajería sin dejar constancia escrita del acuerdo. Ninguna de estas señales prueba por sí sola que algo vaya mal, pero juntas son motivo suficiente para pedir referencias de obras anteriores antes de firmar.

No compares presupuestos por el total final: compara partida a partida. El total más bajo casi siempre esconde una partida que falta, no un precio mejor.

Preguntas frecuentes sobre presupuestos de reforma

¿Un presupuesto de reforma es lo mismo que un contrato?

No exactamente, pero en la práctica funciona como tal: cuando el cliente lo firma o lo acepta por escrito, sus partidas, precios y condiciones pasan a ser vinculantes para ambas partes, aunque no se redacte un contrato aparte.

¿Puedo pedir que me lo hagan gratis?

Muchas empresas y profesionales ofrecen el presupuesto sin coste, pero no es una obligación legal: algunos cobran una visita técnica o un estudio previo, sobre todo en reformas integrales que requieren medición in situ. Pregúntalo antes de solicitarlo.

¿Qué pasa si la obra final cuesta más de lo presupuestado?

Depende de la modalidad. En un presupuesto cerrado, el profesional solo puede repercutir un extra si es un imprevisto justificado (por ejemplo, una instalación en mal estado que no era visible al presupuestar) y si el cliente lo acepta por escrito antes de ejecutarlo. En un presupuesto por administración, las desviaciones las asume el cliente porque paga coste real.

¿Cuánto tiempo es válido un presupuesto de reforma?

El plazo lo fija quien lo emite; en esta plantilla son 30 días por defecto. Pasado ese plazo, los precios de materiales pueden haber cambiado y el profesional no está obligado a mantener la oferta.

¿Necesito pedir varios presupuestos antes de decidir?

No es obligatorio, pero es la forma más efectiva de detectar un precio fuera de mercado o una partida que un profesional incluye y otro omite. Pide al menos dos o tres, con el mismo desglose de partidas, para poder compararlos.

¿Se puede pagar toda la reforma por adelantado?

No es recomendable. Lo habitual es una señal moderada al aceptar el presupuesto y el resto contra avance de obra o al finalizar; pagar el 100 % por adelantado deja al cliente sin margen si la obra no avanza como se pactó.

¿El presupuesto tiene que indicar el IVA desglosado?

Sí. El total tiene que mostrar la base imponible, el tipo de IVA aplicado (10 % o 21 % según corresponda) y la cuota resultante por separado, no solo un importe final "todo incluido" sin desglosar.

¿Qué diferencia hay entre presupuesto y factura proforma?

El presupuesto es una oferta previa a la ejecución de la obra, orientativa hasta que se acepta. La factura proforma se emite ya sobre un encargo concreto aceptado, como paso previo a la factura definitiva. En una reforma, lo habitual es presupuesto aceptado → obra → factura, a veces con certificaciones parciales intermedias.

¿Puedo usar esta plantilla si soy autónomo sin sociedad?

Sí, la estructura (datos de ambas partes, partidas, IVA, condiciones) sirve igual para un autónomo que para una empresa. Solo tienes que rellenar tu NIF y tus datos fiscales en el bloque "De".

¿Qué hago si el presupuesto no incluye plazo de ejecución?

Pídelo por escrito antes de aceptar. Un presupuesto sin fecha de inicio ni de fin no da ninguna base para reclamar si la obra se retrasa meses sin explicación.

¿La memoria de calidades es obligatoria o solo recomendable?

No es un documento obligatorio por ley en una reforma de vivienda entre particular y profesional, pero es muy recomendable pedirla siempre que el presupuesto incluya materiales de acabado (sanitarios, pavimentos, pintura, carpintería). Sin ella, dos presupuestos con el mismo importe pueden esconder calidades muy distintas, y no tienes forma de exigir una marca o gama concreta si no quedó por escrito.