Plantilla Contrato de Arras: Modelo para Compraventa Inmobiliaria

Esta guía acompaña a la plantilla que puedes descargar arriba. Está escrita para alguien que va a firmar por primera vez y que se juega la entrada de una vivienda, así que va apartado por apartado: qué significa cada tipo de arras, cómo se redacta la condición suspensiva de la hipoteca, qué se mira en la nota simple del Registro, cómo se reparten impuestos y gastos, y qué preguntas hay que hacerle al vendedor antes de poner una firma. Es información general, no asesoramiento jurídico para tu caso: antes de entregar dinero, lleva el borrador a un abogado o a tu notaría.

Los tres tipos de arras, sin confundirlos

La palabra arras no significa nada por sí sola. El mismo billete entregado el mismo día puede ser un anticipo irreversible, el precio de una salida pactada o la pena de un incumplimiento, según lo que diga el papel. Esta es la diferencia práctica entre las tres figuras.

Arras confirmatorias: la compraventa ya está cerrada

Las confirmatorias son la modalidad por defecto. La entrega de dinero confirma que existe un acuerdo sobre la cosa y el precio, y funciona como principio de pago: cuando se firme la escritura, esa cantidad se descuenta del importe pendiente. Aquí nadie puede desistir. Si el comprador cambia de idea, el vendedor no se limita a quedarse el dinero: puede reclamar que la compraventa se cumpla o resolverla y pedir la indemnización de los daños que acredite. Y al revés, el comprador puede exigir que el vendedor otorgue la escritura, incluso acudiendo al juzgado si hace falta.

Esa es la trampa habitual: mucha gente entrega una señal creyendo que, como mucho, la perderá, cuando en realidad se ha obligado a comprar. Si tu intención es reservar el piso mientras decides, las confirmatorias no son lo que buscas.

Arras penitenciales: la salida tiene precio y hay que pactarla

Son las que regula el artículo 1454 del Código Civil y las únicas que permiten desistir sin incumplir. El comprador que se echa atrás pierde lo entregado; el vendedor que se echa atrás devuelve esa misma cantidad duplicada. No hay que justificar el motivo ni discutir daños: es una facultad pactada con un coste conocido de antemano.

Dos matices que cuestan dinero cuando se ignoran. El primero, que esta facultad no se presume: el contrato tiene que decir con todas las letras que las arras son penitenciales y que las partes pactan la facultad de desistir conforme al artículo 1454. El segundo, que la facultad de desistir no dura para siempre. Se ejercita dentro del plazo pactado; una vez agotado, o una vez que la venta se ha empezado a ejecutar, apoyarse en el 1454 se vuelve mucho más discutible. Fija en el contrato hasta qué fecha exacta puede desistirse y cómo se comunica.

Arras penales: pena pactada y, además, cumplimiento

Las penales son una cláusula penal aplicada a la compraventa. Lo entregado queda como pena para el caso de incumplimiento, y la parte cumplidora conserva la posibilidad de seguir exigiendo que el contrato se cumpla. Es decir, no se compra una salida: se refuerza el compromiso. Se usan cuando una de las partes quiere una garantía económica visible sin renunciar a que la operación llegue a notaría.

Hay que redactarlas con cuidado, porque la pena puede resultar desproporcionada y los tribunales tienen margen para moderarla cuando la obligación se ha cumplido en parte. Si vas a pactar arras penales, conviene que el redactado salga de un despacho y no de un modelo.

La pregunta que resuelve el noventa por ciento de los conflictos es una sola: si mañana no puedo o no quiero comprar, ¿qué dice este papel que pasa? Si el contrato no la contesta con claridad, no está terminado.

Qué pasa si el contrato no dice de qué tipo son las arras

Pasa lo peor para quien quería una salida: la interpretación mayoritaria de nuestros tribunales es restrictiva con la facultad de desistir, porque desistir es una excepción a la regla general de que los contratos obligan. Ante un documento ambiguo, la lectura habitual es que las arras son confirmatorias, o sea, un anticipo de una compraventa que ya está perfeccionada. El comprador que se retira no pierde solo la señal: se expone a que le reclamen el cumplimiento o los daños.

Ambigüedades típicas que hay que eliminar del borrador:

• Poner solo la palabra señal, reserva o a cuenta sin más explicación.
• Decir que son penitenciales en una cláusula y, tres párrafos después, añadir que la parte cumplidora podrá exigir el cumplimiento del contrato. Son cosas incompatibles y la contradicción la resuelve un juez, no tú.
• Copiar una cláusula penal genérica encima de un contrato titulado arras penitenciales.
• No decir hasta cuándo se puede desistir, de forma que la facultad queda flotando.
• Firmar un documento de reserva con la agencia y, semanas después, un contrato de arras distinto que no menciona el anterior ni qué pasa con el dinero ya entregado.

La plantilla que ofrecemos deja ese apartado explícito y con una única opción activa, para que no se quede a medias al rellenarla. Bórralo todo salvo el tipo que hayáis acordado: dejar los tres tipos en el documento es una fuente de problemas.

Las arras no son la compraventa: qué no consigues al firmarlas

Este punto se malinterpreta mucho y conviene decirlo sin rodeos. Firmar arras y entregar dinero no te convierte en propietario. En derecho español la propiedad se transmite con la combinación de un título y una entrega, y en la práctica inmobiliaria eso se materializa en la escritura pública ante notario y en la puesta a disposición del inmueble. Hasta ese momento tienes un derecho de crédito frente al vendedor, no un derecho sobre la cosa.

Las consecuencias son concretas:

• El contrato privado de arras no se inscribe en el Registro de la Propiedad, así que no aparece cuando otro pida la nota simple del inmueble.
• Si el vendedor, actuando de mala fe, vendiese a un tercero que sí escritura e inscribe, la protección registral de ese tercero es muy fuerte. Te quedaría reclamar al vendedor, con el pleito y el tiempo que eso supone.
• Entre la firma de las arras y la escritura pueden aparecer cargas nuevas: un embargo, una anotación, una deuda con la comunidad. Por eso se pide nota simple al empezar y otra vez el mismo día de la notaría.
• Tampoco eres responsable todavía de los suministros, del IBI del ejercicio ni de las derramas: eso se reparte en la escritura y conviene dejarlo escrito ya en las arras.

Cuando el importe entregado es alto o el plazo hasta la escritura es largo, elevar las arras a escritura pública ante notario aporta fecha fehaciente y control de identidad y capacidad de quien firma. Tiene un coste y no siempre compensa; pregúntalo en la notaría con el borrador delante.

Cláusula por cláusula: cómo rellenar la plantilla

La plantilla viene con los apartados ordenados. Este es el criterio con el que rellenar cada uno y los errores que hay que evitar.

1. Identificación de las partes

Nombre y apellidos completos, documento de identidad, domicilio y un correo electrónico o teléfono para notificaciones. Comprueba que quien firma como vendedor es realmente el titular que figura en la nota simple. Si el inmueble pertenece a varias personas, tienen que firmar todas o quien tenga poder suficiente, y ese poder hay que verlo. Si el titular está casado y la vivienda es la habitual, el consentimiento del cónyuge para disponer de ella es un requisito del Código Civil que en las prisas se olvida. Cuando quien vende es una sociedad, pide escritura de constitución, poderes vigentes y CIF.

2. Descripción del inmueble

Dirección completa con piso y puerta, referencia catastral, superficie, datos registrales (finca, tomo, libro, folio y Registro al que pertenece) y mención de anejos: plaza de garaje, trastero, terraza. Un error frecuente es dar por incluido el trastero de palabra y descubrir en la notaría que es finca registral independiente y que no estaba en el precio. Si el garaje o el trastero tienen su propia finca, escríbelos como fincas separadas y con su reparto de precio.

3. Precio y cantidad entregada

Precio total en cifra y en letra, cantidad entregada en concepto de arras en cifra y en letra, forma de pago y declaración de que se descontará del precio en la escritura. Nada de efectivo sin rastro: transferencia o cheque bancario, con el justificante unido al contrato. La normativa española limita los pagos en efectivo en operaciones en las que interviene un empresario o profesional, y en cualquier caso el rastro bancario es tu prueba de que pagaste. Si el pago se hace en varios plazos, detalla fechas e importes.

4. Tipo de arras y consecuencias

Aquí se juega el contrato. Una sola modalidad, citada por su nombre, con el artículo aplicable si son penitenciales y con la descripción de qué ocurre en cada escenario: comprador que desiste, vendedor que desiste, y plazo dentro del cual cabe hacerlo. Escríbelo con frases cortas y sin remisiones cruzadas.

5. Plazo y notaría

Fecha límite concreta para otorgar la escritura, no una expresión vaga. Indica quién elige notaría (por ley elige el comprador, aunque se pacta lo contrario con frecuencia), quién convoca, con cuánta antelación y a qué dirección de correo se comunica. Añade qué sucede si el día señalado una parte no comparece y si cabe prórroga, por cuánto tiempo y con qué condiciones. Un contrato que solo pone una fecha deja abierto el conflicto del día siguiente.

6. Estado de cargas y situación posesoria

Declaración del vendedor de que el inmueble se entrega libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y ocupantes, y al corriente de gastos de comunidad, IBI y suministros. Si existe una hipoteca viva, dilo, indica el saldo aproximado y quién y cuándo la cancela, tanto económica como registralmente. Que exista hipoteca no impide vender; lo que no puede es aparecer por sorpresa el día de la firma.

7. Reparto de gastos e impuestos

Aunque la ley tiene su propio reparto por defecto, escríbelo. Notaría, Registro, gestoría, impuesto de la transmisión, plusvalía municipal, cancelación registral de la hipoteca anterior, certificado de eficiencia energética y honorarios de la agencia. Una línea por concepto y un nombre al lado.

8. Documentación que el vendedor entregará

Certificado de eficiencia energética, certificado de la comunidad de estar al corriente, último recibo del IBI, certificado de deuda pendiente de la entidad si hay hipoteca, cédula de habitabilidad donde la exija la comunidad autónoma, estatutos de la comunidad y actas recientes. Poner plazo a esa entrega evita el clásico bloqueo de la última semana.

9. Notificaciones, protección de datos y firma

Un canal de comunicación válido para ambas partes, una cláusula de tratamiento de datos personales acorde con la normativa vigente y firma en todas las páginas o con rúbrica al margen. Dos ejemplares, uno para cada parte, y anexos numerados con la nota simple, los justificantes de pago y las fotos del inmueble si se entrega con muebles.

Un contrato de arras bueno no es el más largo: es el que un tercero que no estuvo en la reunión puede leer y entender sin preguntar nada. Si necesitas explicarlo, reescríbelo.

La condición suspensiva de financiación hipotecaria

Es la cláusula que más disgustos evita y la que más veces falta. Consiste en someter la eficacia del contrato a que el comprador obtenga la financiación: si el banco dice que no, el contrato queda sin efecto y el dinero entregado vuelve al comprador. Sin ella, la negativa del banco es un problema del comprador y punto.

Qué debe decir para que funcione

• Importe y condiciones mínimas de la financiación que se busca. Sin ese detalle, cualquier oferta peor, aunque sea inasumible, podría considerarse concesión.
• Plazo para gestionarla y para comunicar el resultado, encajado con el plazo general del contrato.
• Prueba: denegación por escrito de un número concreto de entidades, con documento del banco. Un correo informal del comercial no suele bastar.
• Obligación de diligencia del comprador: presentar la documentación completa y en plazo. Un comprador que no aporta papeles no puede escudarse en la denegación.
• Efecto: devolución íntegra de lo entregado, en qué plazo y a qué cuenta, sin penalización para ninguna parte.

Ten en cuenta que la normativa de crédito inmobiliario obliga al banco a entregarte la documentación precontractual con antelación y a que pases por un acta notarial previa y gratuita antes de firmar la hipoteca. Ese trámite consume días de calendario que hay que contar al fijar la fecha de escritura. Pregunta a tu notaría cuánto tiempo necesita para organizarlo con tu banco antes de comprometerte a una fecha.

Muchos vendedores se resisten a esta cláusula porque les inmoviliza el piso sin garantía. Un punto medio razonable es acortar el plazo, exigir que el comprador acredite haber iniciado la solicitud en unos días y pactar que una parte pequeña de lo entregado quede como compensación si la operación decae por financiación. Ese equilibrio se negocia; lo que no se puede es dejarlo sin escribir.

Nota simple, cargas y comprobaciones antes de firmar

Antes de entregar un euro, pide una nota simple actualizada al Registro de la Propiedad. Se solicita de forma telemática, tiene un coste reducido y es el documento que te dice quién es el titular y qué pesa sobre la finca. Leerla entera es media hora bien invertida.

Qué buscar en ella:

• Titularidad: quién consta como propietario, en qué porcentaje y con qué carácter (privativo o ganancial). Si hay herencia de por medio, comprueba que está inscrita a nombre de los herederos.
• Hipotecas: si figura una inscrita, hay que pedir a la entidad el certificado de deuda pendiente y organizar la cancelación en la escritura.
• Embargos y anotaciones preventivas: administrativos, judiciales o de la comunidad de propietarios. Cualquiera de ellos condiciona la venta.
• Servidumbres, afecciones fiscales y condiciones resolutorias pendientes de una compra anterior.
• Descripción de la finca y superficie, para contrastarla con el catastro y con lo que has visitado. Discrepancias importantes se resuelven antes, no en la notaría.
• Limitaciones administrativas como la protección pública de la vivienda, que puede llevar precio máximo y derechos de adquisición de la Administración.

Añade a la lista una comprobación urbanística cuando compres vivienda unifamiliar, local o suelo, o cuando el inmueble tenga ampliaciones que no cuadran con el catastro. Un ayuntamiento puede tener abierto un expediente que no aparece en ninguna nota simple. Pregunta también por derramas aprobadas pero no giradas: se pactan en el contrato porque la vivienda queda afecta a las cuotas pendientes de las anualidades que fija la ley de propiedad horizontal, y quien las acaba pagando puede ser el comprador si nadie lo mira.

Impuestos y gastos: quién paga qué

Las cifras concretas dependen de dónde esté el inmueble y de tu situación personal, así que aquí encontrarás el mapa y no los números. Los tipos, las reducciones por edad, familia numerosa o discapacidad y los plazos de presentación los fija cada comunidad autónoma y cambian con frecuencia: consúltalos en el portal tributario de tu comunidad o con un asesor antes de cerrar el precio.

Vivienda de segunda mano

La compra a un particular tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que es un tributo cedido a las comunidades autónomas y que paga el comprador. El hecho imponible nace con la transmisión, no con las arras, así que la entrega de la señal no genera por sí sola la obligación de liquidar. Ojo con la base imponible: las administraciones comprueban el valor de referencia del inmueble y pueden liquidar sobre él aunque el precio pactado sea inferior. Si compras muy por debajo de ese valor, pregunta antes de firmar.

Obra nueva

La primera entrega de una vivienda por el promotor tributa por IVA y, además, por Actos Jurídicos Documentados sobre la escritura. En este caso los pagos anticipados sí llevan su impuesto en el momento del anticipo, y el promotor debe emitir la factura correspondiente. Guarda todas las facturas de las entregas a cuenta: son la prueba de lo pagado si el promotor tiene problemas. En Canarias no se aplica IVA sino el impuesto general indirecto canario, con sus propios tipos y reglas; un presupuesto que hable de IVA en Canarias está copiado de la península.

El resto de gastos

• Notaría: el Código Civil deja los gastos de otorgamiento de la escritura a cargo del vendedor y los de la primera copia y posteriores a cargo del comprador, salvo pacto. En la práctica se pacta mucho, así que escríbelo.
• Registro de la Propiedad: la inscripción la paga habitualmente el comprador, que es quien se beneficia de ella.
• Plusvalía municipal: el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos corresponde por ley al vendedor en las transmisiones onerosas. Ojo con los pactos que intentan trasladarlo al comprador.
• Cancelación registral de la hipoteca anterior: es carga del vendedor, porque es él quien debe entregar el inmueble libre.
• Gastos de la hipoteca del comprador: desde la reforma de la normativa, el grueso de los gastos de constitución y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca corren a cargo del prestamista, y al cliente le queda la tasación y su copia. Pide el desglose a tu banco por escrito.
• Honorarios de la agencia: quien encarga el servicio lo paga, y el encargo suele ser del vendedor. Si te piden a ti una comisión, exige el contrato de intermediación firmado y su importe.
• Vendedor no residente: la normativa obliga al comprador a practicar una retención a cuenta del impuesto del vendedor e ingresarla en Hacienda. Si el vendedor no reside en España, deja esto atado con un asesor fiscal antes de firmar las arras.

Plazos: cómo fijar una fecha que se pueda cumplir

El plazo hasta la escritura es la variable que más conflictos genera, porque se pacta con optimismo. Al fijarlo, cuenta hacia atrás desde la firma y suma los tiempos reales de cada trámite: solicitud y estudio de la hipoteca, tasación del inmueble, oferta vinculante, entrega de documentación precontractual, acta notarial previa, cita en notaría con las agendas de las cuatro partes y, si hay hipoteca del vendedor, la coordinación con su banco para cancelar. Cada uno de esos pasos depende de terceros.

Recomendaciones prácticas para redactar el apartado del plazo:

• Pon una fecha concreta, no una duración vaga desde la firma. Evita discutir si el plazo era de días naturales o hábiles.
• Añade un mecanismo de prórroga automática y limitada cuando la demora venga de un tercero acreditado (por ejemplo, el banco o el Registro), con un tope máximo.
• Define cómo se convoca a la notaría: quién comunica, con cuántos días, por qué medio y a qué dirección.
• Escribe qué ocurre si una parte no comparece: requerimiento fehaciente, plazo de subsanación y solo después las consecuencias del incumplimiento.
• Si la mudanza depende de la venta de otro inmueble, dilo y encadena las fechas en el contrato.

Un vencimiento no resuelve el contrato por sí solo salvo que lo hayáis pactado así. Lo prudente es requerir a la otra parte de forma fehaciente, dejando constancia de que estabas listo para cumplir. Ese documento es lo que después sostiene tu posición.

Casos especiales que la plantilla no puede resolver sola

Vivienda con inquilino

La legislación de arrendamientos urbanos reconoce al arrendatario derechos de adquisición preferente con comunicaciones y plazos que hay que cumplir. Ignorarlos puede dar lugar a que la venta se discuta después. Pide el contrato de alquiler completo, revisa la fecha de inicio, las prórrogas y si hay renuncia válida a esos derechos, y refleja en las arras si la vivienda se entrega vacía o con el inquilino dentro y en qué condiciones. Este escenario merece revisión de un abogado.

Herencia todavía sin repartir o proindiviso

Si el inmueble está en una herencia sin adjudicar, la venta requiere que la sucesión esté ordenada e inscrita, y eso lleva su tiempo. Con varios copropietarios, firman todos; si falta uno, no hay contrato válido sobre el conjunto. Refleja el plazo real de esos trámites en el contrato, porque son la causa más común de que la fecha de escritura se incumpla.

Vivienda protegida

Las viviendas con algún régimen de protección pública pueden tener precio máximo de venta, plazos de descalificación y derechos de adquisición a favor de la Administración. Comprar una de estas sin comprobarlo antes puede dejar el contrato en el aire. Consulta en el organismo de vivienda de tu comunidad autónoma antes de firmar.

Comprador o vendedor extranjero

Hace falta NIE, cuenta bancaria operativa y, en muchos casos, poderes o traducción jurada. Si el vendedor no reside en España, entra en juego la retención a cuenta que debe practicar el comprador. Conviene además que el contrato indique el idioma que prevalece si se firma en dos versiones.

Reserva firmada con una agencia

El documento de reserva o de encargo que firman muchas inmobiliarias no es un contrato de arras y a veces ni siquiera vincula al propietario, que todavía no ha aceptado la oferta. Antes de entregar dinero, lee quién recibe el importe, en qué concepto, si se descuenta del precio, en qué casos se devuelve y qué pasa si el propietario rechaza la oferta. Si el dinero va a la cuenta de la agencia y no a la del vendedor, pide por escrito el compromiso de devolución.

Errores frecuentes que salen caros

• No decir el tipo de arras. El error número uno, y el que convierte una salida prevista en un incumplimiento.
• Pagar sin rastro bancario. Sin justificante, discutir cuánto se entregó es palabra contra palabra.
• Firmar sin nota simple. Cargas, embargos y titularidades sorpresa aparecen en un documento que cuesta muy poco pedir.
• Olvidar la condición suspensiva de la hipoteca cuando la operación depende de que un banco diga que sí.
• Poner un plazo imposible para quedar bien en la negociación y llegar al vencimiento sin escritura.
• No incluir garaje o trastero como fincas independientes cuando lo son.
• Dar por buena la superficie que aparece en el anuncio sin contrastarla con el Registro y el catastro.
• No pedir el certificado de la comunidad y heredar derramas aprobadas.
• Copiar cláusulas de tres modelos distintos y dejar contradicciones internas.
• Firmar solo una copia o no firmar todas las páginas.
• Dejar el reparto de gastos «como marque la ley» sin comprobar qué marca la ley en cada partida.
• No prever qué pasa si el inmueble sufre un daño entre la firma de las arras y la escritura, ni quién mantiene el seguro.

Cómo usar y personalizar esta plantilla

El archivo se descarga en formato editable y se abre con cualquier procesador de textos habitual. El flujo que recomendamos es este:

1. Descarga el documento y guárdalo con un nombre que identifique la operación y la fecha.
2. Rellena primero los datos objetivos: partes, inmueble, precio, cantidad entregada y fecha límite.
3. Elige el tipo de arras y elimina del documento las opciones que no correspondan. No dejes texto alternativo entre paréntesis.
4. Añade la condición suspensiva de financiación si compras con hipoteca, con importe, plazo y forma de acreditar la denegación.
5. Incorpora el reparto de gastos partida por partida.
6. Repasa el documento buscando huecos sin rellenar, referencias a cláusulas que ya no existen y contradicciones.
7. Envía el borrador a un abogado o a tu notaría antes de firmar. Es la fase en la que un repaso profesional cuesta poco y evita mucho.
8. Imprime dos ejemplares, firma ambos en todas las páginas y adjunta como anexos la nota simple y el justificante del pago.

Si prefieres trabajar directamente sobre un archivo de Word ya maquetado, tienes la variante en contrato de arras en Word. Y si lo que necesitas es el documento definitivo de la operación, el modelo de contrato de compraventa cubre la fase siguiente. El resto de modelos está en todas las plantillas de contrato.

Ninguna plantilla conoce tu inmueble, tus cargas ni tu financiación. Sirve para llegar ordenado a la negociación y para no dejarte apartados fuera; la revisión del caso concreto es trabajo de un profesional.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras